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Nestes tempos econômicos estressantes, muitos credores e seus investidores estão procurando adquirir empréstimos existentes ou estão pensando em vender empréstimos que possuem atualmente.
Há muitas razões pelas quais os empréstimos são comprados e vendidos. Muitas vezes o motivo tem mais a ver com a situação individual do vendedor do que com a própria nota ou com a condição do devedor.
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As razões mais comuns pelas quais os empréstimos são vendidos são por liquidez, dissolução de uma parceria, mudança de circunstância financeira, deterioração da garantia subjacente ou inadimplência de um mutuário.
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Existem muitas oportunidades para compradores e corretores adquirirem empréstimos com desconto no saldo principal, o que pode resultar em rendimentos substancialmente melhores do que originar um novo empréstimo.
Os compradores e seus corretores devem considerar vários fatores ao comprar uma nota, incluindo a força e o histórico de pagamentos do mutuário, a qualidade da garantia subjacente que garante o empréstimo e a força dos fiadores, se houver.
Os empréstimos podem ser adquiridos individualmente ou em pools. Embora o acordo legal seja diferente para cada um, o fluxo básico do processo é o mesmo, quer você esteja comprando ou vendendo um ou mais empréstimos.
Para fins de simplicidade, vou me referir à transação como uma transação de ativo de empréstimo. Os termos “venda de empréstimo” e “venda de notas” também serão usados de forma intercambiável.
O básico do processo de compra e venda é relativamente simples, mas como qualquer transação, o diabo está nos detalhes. A seguir estão oito etapas envolvidas na compra e venda de ativos de empréstimo, seguidas de uma discussão das armadilhas mais comuns a serem evitadas ao longo da transação.
Etapa 1: Contrato de confidencialidade e não divulgação
É costume assinar um acordo de confidencialidade e não divulgação para proteger ambas as partes. As informações confidenciais do mutuário geralmente são trocadas e ambas as partes precisam concordar em proteger essas informações.
Passo 2: Faça uma oferta
Faça uma oferta pelo ativo de empréstimo por escrito. Trabalhe com um advogado que tenha lidado com contratos de compra e venda de empréstimos no passado e possa orientá-lo nas várias nuances do contrato. Um artigo inteiro pode ser escrito sobre os prós e contras deste acordo, e é assunto para outra hora.
Etapa 3: depósito de boa fé e título aberto
Normalmente, um vendedor fornecerá um depósito de boa fé para iniciar o processo, mas esse é um ponto a ser negociado entre as partes. É muito trabalhoso reunir os arquivos de empréstimo e você quer ter certeza de que tem um comprador sério antes de passar pelo esforço.
Você também deve pré-qualificar o comprador e verificar se os fundos estão disponíveis e se esse comprador não tentará “arrecadar os fundos” depois de revisar seus arquivos. Após o recebimento de um depósito, o vendedor deve abrir uma apólice de título.
Na maioria das vezes, o vendedor pode comprar um endosso de cessão ALTA (10.6-06) que assegura a cessão de direito e a posição de garantia para a nova parte. O endosso é mais barato do que uma política de título completo e é recomendado se estiver disponível.
Etapa 4: Due Diligence
Depois que um depósito for recebido, realize uma due diligence completa sobre o ativo do empréstimo. Seu nível de due diligence varia de acordo com o próprio ativo e o número de ativos que você compra.
A maioria dos compradores realizará uma avaliação independente, re-subscreverá o empréstimo, examinará a cadeia de títulos, revisará a nota promissória original, revisará toda a correspondência com o mutuário, o administrador e quaisquer outras partes do empréstimo.
Existem várias empresas terceirizadas que se especializam em realizar due diligence independente em ativos de empréstimo e geralmente cobram $ 250 por empréstimo, dependendo do tipo de avaliação e subscrição realizada.
Na maioria das vezes você não poderá inspecionar o interior do imóvel, ou realizar uma entrevista com o mutuário, mas isso pode ser um ponto de discussão entre você e o vendedor do empréstimo no momento da negociação da oferta.
Passo 5: Assine os Documentos
Além do contrato de compra e venda, dois documentos adicionais devem ser assinados para transferir a propriedade de um empréstimo. A primeira é uma cessão, que é um documento autenticado que faz referência à hipoteca original ou escritura de fideicomisso e é registrado no mesmo município em que o imóvel que garante a nota está localizado.
O segundo documento é um endosso assinado da nota promissória original. Este endosso pode ser tratado por qualquer linguagem de digitação no verso da nota (por exemplo, Pagar à ordem de….) da mesma forma que um cheque é endossado quando assinado por um terceiro.
Se não houver espaço no verso da nota, outra maneira de endossar a nota é anexando um Allonge que efetivamente tenha o mesmo idioma que seria colocado no verso da nota. O Allonge deve ser fixado com segurança e sempre mantido com a nota promissória original.
Exemplo de linguagem que pode ser usada em um Allonge é:
ESTE ENDOSSO DEVE SER ANEXADO E FAZER PARTE DE DETERMINADA NOTA PROMISSÓRIA datada de Mês, Dia, Ano, feita pelo Nome do Mutuário Aqui, em favor da Empresa ABC, o beneficiário, no valor principal original de $x,xxx,xxx. Tal Nota é transferida de acordo com o seguinte Endosso com a mesma força e efeito como se tal Endosso fosse estabelecido no final de tal Nota:
ESTA NOTA PROMISSÓRIA é endossada e cedida sem recurso a: ABC Loan Buying Company
PAGAR PARA A ORDEM DE:
Empresa Compradora de Empréstimo ABC
__________________________________
Vendedor
Etapa 6: registre os documentos
O último passo é fornecer a atribuição autenticada à empresa titular para registrar e emitir a apólice especificada nas instruções do título e no relatório preliminar do título.
Etapa 7: fundos de câmbio
Uma vez que o documento é registrado e confirmado pela empresa de título, os fundos podem ser trocados. Algumas partes usam um depósito de garantia para este processo, ou você pode usar a conta fiduciária de um advogado.
Passo 8: Notifique o Mutuário
Uma vez que a troca financeira seja concluída, siga as leis no que diz respeito a notificar o mutuário sobre o novo agente de empréstimo, se houver. Nem toda transação resulta em uma mudança de serviço, e diferentes leis se aplicam a transações residenciais e comerciais.
Normalmente, o agente de empréstimo anterior fornece uma carta de “adeus” que indica que o agente de empréstimo não está mais atendendo ao empréstimo e instruções sobre para onde enviar os pagamentos.
Em seguida, o novo agente de empréstimo envia uma carta “olá” apresentando-se e fornecendo as informações de contato necessárias e informações sobre para onde enviar os pagamentos.
Embora as oito etapas da conclusão de uma transação de compra e venda de empréstimo pareçam bastante simples, existem inúmeras armadilhas a serem evitadas:
Representações e garantias
Em um contrato de compra e venda de empréstimo típico, há representações e garantias que fornecem certos remédios (por exemplo, um crédito ou recompra de empréstimo, etc.) se uma das partes fornecer informações falsas, ou o empréstimo for materialmente diferente, ou a transação for fraudulenta, etc. .
Esteja ciente de que as declarações e garantias são tão boas quanto a parte que as faz. Mesmo se você estiver lidando com uma grande instituição, essa instituição pode não existir após a conclusão da transação. Mesmo que a instituição permaneça em atividade, a recuperação pode exigir litígios dispendiosos.
A chave para evitar problemas é realizar uma due diligence muito completa antes que a transação seja concluída. Caso tenha dúvidas sobre algo relevante para a transação, notifique o vendedor para obter esclarecimentos e/ou encerrar a transação.
Cadeia de Título
A cadeia de títulos pode ser complicada em uma compra de empréstimo. Algumas notas podem ter sido transferidas anteriormente várias vezes no passado, e se a aquisição estiver um pouco errada de uma transferência para outra, ou houver uma lacuna de aquisição entre uma atribuição e a próxima, pode ser muito difícil, se não impossível, resolver.
As lacunas de aquisição nas cadeias de títulos são muito comuns e ocorrem porque as partes recebem atribuições e nunca as registram. Outras vezes, uma lacuna de aquisição ocorre porque uma parte recebe uma atribuição, transfere fundos e, em seguida, descobre que a atribuição fornecida não é registrável por vários motivos, ou há apenas um erro que não é detectado.
Uma apólice de título ou endosso de atribuição é uma boa medida de proteção, mas entenda que sua apólice de título cobre você somente depois que você incorrer em uma perda e não após a descoberta de um erro.
Considere este exemplo de uma recuperação de título potencialmente prolongada: o comprador compra uma segunda garantia e, pouco depois, o mutuário para de efetuar os pagamentos. O penhorista encerra, e o fiduciário descobre que há uma lacuna de aquisição na atribuição da cadeia de título e o fiduciário não encerrará.
Enquanto isso, o mutuário continua a pagar o penhor sênior e o detentor júnior não pode executar ou cobrar uma reivindicação de título porque o detentor júnior não incorreu tecnicamente em uma perda na apólice.
Puxe a hipoteca original ou a escritura de confiança e todas as atribuições registradas e examine-as você mesmo e certifique-se de que está convencido de que a cadeia de títulos está intacta.
Impostos sobre a propriedade
A maioria das autoridades fiscais tem informações disponíveis na internet e você pode verificar se os IPTUs não estão inadimplentes antes da compra da nota. Se os impostos sobre a propriedade estiverem em atraso, anote os procedimentos do leilão de impostos desse município e decida se você ainda deseja continuar com a compra da nota.
Ônus Júnior
Se você comprar uma garantia júnior, certifique-se de obter a verificação de que a garantia sênior está atualizada. Se a garantia sênior não estiver em dia, certifique-se de compreender seus direitos de restabelecer a garantia no estado em que o empréstimo foi registrado.
Em alguns estados, os detentores de penhores juniores não podem restabelecer penhores seniores e, em vez disso, devem pagá-los ou proteger sua posição em uma venda fiduciária.
Verifique se o penhor sênior não possui linguagem na nota promissória que proíba a realização de um segundo penhor. Se uma garantia júnior for proibida, obtenha o documento que concede permissão ao mutuário para obter a garantia júnior.
Obtenha a nota promissória do detentor sênior do penhor, se possível. Como as notas promissórias não são documentos registrados, isso geralmente não é facilmente obtido. Se obtido, examine o documento quanto a alterações adversas nas taxas de juros, balões ou outros termos que possam afetar adversamente sua posição júnior.
Nota promissória
Em muitas transações de venda de empréstimo, a nota promissória original não pode ser localizada e o vendedor oferece uma Declaração de Nota Perdida.
Até alguns anos atrás, uma declaração era suficiente para continuar a execução, mas devido ao aumento do número de execuções, muitos juízes se recusam a permitir uma execução sem a nota promissória original. Depois de obter a nota original, guarde-a em um cofre à prova de fogo para guardar.
Subscrição de Empréstimos
Muitos empréstimos contêm erros na subscrição original. Dependendo do tipo de empréstimo, o erro pode ser significativo. Por exemplo, em um empréstimo residencial, um erro de mais de 0,125 na TAEG apresentada nas divulgações do mutuário pode permitir que o mutuário rescinda o empréstimo.
Subscreva novamente o empréstimo como se estivesse fazendo um novo empréstimo e examine cada divulgação, o momento das divulgações e os detalhes sobre quaisquer direitos de cancelamento aplicáveis.
Confirmação Independente dos Termos do Empréstimo
Se permitido nos termos do seu contrato de empréstimo, é uma boa ideia enviar um certificado de preclusão ao mutuário. A Certidão de Preclusão do Empréstimo é um documento que solicita ao beneficiário a confirmação dos termos da hipoteca, como saldo devedor, taxa de juros e periodicidade e data de vencimento dos pagamentos.
A verificação independente de que o mutuário está de acordo com os termos do empréstimo pode evitar muitos aborrecimentos no futuro.
Cooperação do Mutuário
Em algumas transações, o mutuário está cético de que o empréstimo foi transferido e pode não pagar o novo proprietário da nota, especialmente em transações privadas de venda de notas não bancárias.
Antecipe a possível confusão do mutuário e estabeleça um procedimento com o vendedor da nota no caso de receber pagamentos logo após a conclusão da transação. Além da carta habitual de “adeus”, você pode desejar obter uma carta separada do vendedor da nota para o comprador da nota confirmando a transação e garantir que o vendedor da nota coopere em falar com o mutuário, se necessário, para confirmar a transação de venda.
Comprar e vender ativos de empréstimo é uma transação especializada, mas, como tudo no mundo dos negócios, quanto mais você fizer isso, melhor será. Se você estiver comprando ou vendendo notas pela primeira vez, certifique-se de usar um advogado experiente e gastar mais tempo em sua devida diligência e os frutos de seu trabalho serão recompensados com maiores rendimentos e menos surpresas inesperadas.