Nestes tempos econômicos estressantes, muitos credores e seus investidores estão procurando adquirir empréstimos existentes ou estão pensando em vender empréstimos que possuem atualmente.

Há muitas razões pelas quais os empréstimos são comprados e vendidos. Muitas vezes o motivo tem mais a ver com a situação individual do vendedor do que com a própria nota ou com a condição do devedor.

As razões mais comuns pelas quais os empréstimos são vendidos são por liquidez, dissolução de uma parceria, mudança de circunstância financeira, deterioração da garantia subjacente ou inadimplência de um mutuário.

Existem muitas oportunidades para compradores e corretores adquirirem empréstimos com desconto no saldo principal, o que pode resultar em rendimentos substancialmente melhores do que originar um novo empréstimo.

Os compradores e seus corretores devem considerar vários fatores ao comprar uma nota, incluindo a força e o histórico de pagamentos do mutuário, a qualidade da garantia subjacente que garante o empréstimo e a força dos fiadores, se houver.

Os empréstimos podem ser adquiridos individualmente ou em pools. Embora o acordo legal seja diferente para cada um, o fluxo básico do processo é o mesmo, quer você esteja comprando ou vendendo um ou mais empréstimos.

Para fins de simplicidade, vou me referir à transação como uma transação de ativo de empréstimo. Os termos “venda de empréstimo” e “venda de notas” também serão usados ​​de forma intercambiável.

O básico do processo de compra e venda é relativamente simples, mas como qualquer transação, o diabo está nos detalhes. A seguir estão oito etapas envolvidas na compra e venda de ativos de empréstimo, seguidas de uma discussão das armadilhas mais comuns a serem evitadas ao longo da transação.

Etapa 1: Contrato de confidencialidade e não divulgação

É costume assinar um acordo de confidencialidade e não divulgação para proteger ambas as partes. As informações confidenciais do mutuário geralmente são trocadas e ambas as partes precisam concordar em proteger essas informações.

Passo 2: Faça uma oferta

Faça uma oferta pelo ativo de empréstimo por escrito. Trabalhe com um advogado que tenha lidado com contratos de compra e venda de empréstimos no passado e possa orientá-lo nas várias nuances do contrato. Um artigo inteiro pode ser escrito sobre os prós e contras deste acordo, e é assunto para outra hora.

Etapa 3: depósito de boa fé e título aberto

Normalmente, um vendedor fornecerá um depósito de boa fé para iniciar o processo, mas esse é um ponto a ser negociado entre as partes. É muito trabalhoso reunir os arquivos de empréstimo e você quer ter certeza de que tem um comprador sério antes de passar pelo esforço.

Você também deve pré-qualificar o comprador e verificar se os fundos estão disponíveis e se esse comprador não tentará “arrecadar os fundos” depois de revisar seus arquivos. Após o recebimento de um depósito, o vendedor deve abrir uma apólice de título.

Na maioria das vezes, o vendedor pode comprar um endosso de cessão ALTA (10.6-06) que assegura a cessão de direito e a posição de garantia para a nova parte. O endosso é mais barato do que uma política de título completo e é recomendado se estiver disponível.

Etapa 4: Due Diligence

Depois que um depósito for recebido, realize uma due diligence completa sobre o ativo do empréstimo. Seu nível de due diligence varia de acordo com o próprio ativo e o número de ativos que você compra.

A maioria dos compradores realizará uma avaliação independente, re-subscreverá o empréstimo, examinará a cadeia de títulos, revisará a nota promissória original, revisará toda a correspondência com o mutuário, o administrador e quaisquer outras partes do empréstimo.

Existem várias empresas terceirizadas que se especializam em realizar due diligence independente em ativos de empréstimo e geralmente cobram $ 250 por empréstimo, dependendo do tipo de avaliação e subscrição realizada.

Na maioria das vezes você não poderá inspecionar o interior do imóvel, ou realizar uma entrevista com o mutuário, mas isso pode ser um ponto de discussão entre você e o vendedor do empréstimo no momento da negociação da oferta.

Passo 5: Assine os Documentos

Além do contrato de compra e venda, dois documentos adicionais devem ser assinados para transferir a propriedade de um empréstimo. A primeira é uma cessão, que é um documento autenticado que faz referência à hipoteca original ou escritura de fideicomisso e é registrado no mesmo município em que o imóvel que garante a nota está localizado.

O segundo documento é um endosso assinado da nota promissória original. Este endosso pode ser tratado por qualquer linguagem de digitação no verso da nota (por exemplo, Pagar à ordem de….) da mesma forma que um cheque é endossado quando assinado por um terceiro.

Se não houver espaço no verso da nota, outra maneira de endossar a nota é anexando um Allonge que efetivamente tenha o mesmo idioma que seria colocado no verso da nota. O Allonge deve ser fixado com segurança e sempre mantido com a nota promissória original.

Exemplo de linguagem que pode ser usada em um Allonge é:

ESTE ENDOSSO DEVE SER ANEXADO E FAZER PARTE DE DETERMINADA NOTA PROMISSÓRIA datada de Mês, Dia, Ano, feita pelo Nome do Mutuário Aqui, em favor da Empresa ABC, o beneficiário, no valor principal original de $x,xxx,xxx. Tal Nota é transferida de acordo com o seguinte Endosso com a mesma força e efeito como se tal Endosso fosse estabelecido no final de tal Nota:

ESTA NOTA PROMISSÓRIA é endossada e cedida sem recurso a: ABC Loan Buying Company

PAGAR PARA A ORDEM DE:

Empresa Compradora de Empréstimo ABC

__________________________________

Vendedor

Etapa 6: registre os documentos

O último passo é fornecer a atribuição autenticada à empresa titular para registrar e emitir a apólice especificada nas instruções do título e no relatório preliminar do título.

Etapa 7: fundos de câmbio

Uma vez que o documento é registrado e confirmado pela empresa de título, os fundos podem ser trocados. Algumas partes usam um depósito de garantia para este processo, ou você pode usar a conta fiduciária de um advogado.

Passo 8: Notifique o Mutuário

Uma vez que a troca financeira seja concluída, siga as leis no que diz respeito a notificar o mutuário sobre o novo agente de empréstimo, se houver. Nem toda transação resulta em uma mudança de serviço, e diferentes leis se aplicam a transações residenciais e comerciais.

Normalmente, o agente de empréstimo anterior fornece uma carta de “adeus” que indica que o agente de empréstimo não está mais atendendo ao empréstimo e instruções sobre para onde enviar os pagamentos.

Em seguida, o novo agente de empréstimo envia uma carta “olá” apresentando-se e fornecendo as informações de contato necessárias e informações sobre para onde enviar os pagamentos.

Embora as oito etapas da conclusão de uma transação de compra e venda de empréstimo pareçam bastante simples, existem inúmeras armadilhas a serem evitadas:

Representações e garantias

Em um contrato de compra e venda de empréstimo típico, há representações e garantias que fornecem certos remédios (por exemplo, um crédito ou recompra de empréstimo, etc.) se uma das partes fornecer informações falsas, ou o empréstimo for materialmente diferente, ou a transação for fraudulenta, etc. .

Esteja ciente de que as declarações e garantias são tão boas quanto a parte que as faz. Mesmo se você estiver lidando com uma grande instituição, essa instituição pode não existir após a conclusão da transação. Mesmo que a instituição permaneça em atividade, a recuperação pode exigir litígios dispendiosos.

A chave para evitar problemas é realizar uma due diligence muito completa antes que a transação seja concluída. Caso tenha dúvidas sobre algo relevante para a transação, notifique o vendedor para obter esclarecimentos e/ou encerrar a transação.

Cadeia de Título

A cadeia de títulos pode ser complicada em uma compra de empréstimo. Algumas notas podem ter sido transferidas anteriormente várias vezes no passado, e se a aquisição estiver um pouco errada de uma transferência para outra, ou houver uma lacuna de aquisição entre uma atribuição e a próxima, pode ser muito difícil, se não impossível, resolver.

As lacunas de aquisição nas cadeias de títulos são muito comuns e ocorrem porque as partes recebem atribuições e nunca as registram.  Outras vezes, uma lacuna de aquisição ocorre porque uma parte recebe uma atribuição, transfere fundos e, em seguida, descobre que a atribuição fornecida não é registrável por vários motivos, ou há apenas um erro que não é detectado.

Uma apólice de título ou endosso de atribuição é uma boa medida de proteção, mas entenda que sua apólice de título cobre você somente depois que você incorrer em uma perda e não após a descoberta de um erro.

Considere este exemplo de uma recuperação de título potencialmente prolongada: o comprador compra uma segunda garantia e, pouco depois, o mutuário para de efetuar os pagamentos. O penhorista encerra, e o fiduciário descobre que há uma lacuna de aquisição na atribuição da cadeia de título e o fiduciário não encerrará.

Enquanto isso, o mutuário continua a pagar o penhor sênior e o detentor júnior não pode executar ou cobrar uma reivindicação de título porque o detentor júnior não incorreu tecnicamente em uma perda na apólice.

Puxe a hipoteca original ou a escritura de confiança e todas as atribuições registradas e examine-as você mesmo e certifique-se de que está convencido de que a cadeia de títulos está intacta.

Impostos sobre a propriedade

A maioria das autoridades fiscais tem informações disponíveis na internet e você pode verificar se os IPTUs não estão inadimplentes antes da compra da nota. Se os impostos sobre a propriedade estiverem em atraso, anote os procedimentos do leilão de impostos desse município e decida se você ainda deseja continuar com a compra da nota.

Ônus Júnior

Se você comprar uma garantia júnior, certifique-se de obter a verificação de que a garantia sênior está atualizada. Se a garantia sênior não estiver em dia, certifique-se de compreender seus direitos de restabelecer a garantia no estado em que o empréstimo foi registrado.

Em alguns estados, os detentores de penhores juniores não podem restabelecer penhores seniores e, em vez disso, devem pagá-los ou proteger sua posição em uma venda fiduciária.

Verifique se o penhor sênior não possui linguagem na nota promissória que proíba a realização de um segundo penhor. Se uma garantia júnior for proibida, obtenha o documento que concede permissão ao mutuário para obter a garantia júnior.

Obtenha a nota promissória do detentor sênior do penhor, se possível. Como as notas promissórias não são documentos registrados, isso geralmente não é facilmente obtido. Se obtido, examine o documento quanto a alterações adversas nas taxas de juros, balões ou outros termos que possam afetar adversamente sua posição júnior.

Nota promissória

Em muitas transações de venda de empréstimo, a nota promissória original não pode ser localizada e o vendedor oferece uma Declaração de Nota Perdida.

Até alguns anos atrás, uma declaração era suficiente para continuar a execução, mas devido ao aumento do número de execuções, muitos juízes se recusam a permitir uma execução sem a nota promissória original. Depois de obter a nota original, guarde-a em um cofre à prova de fogo para guardar.

Subscrição de Empréstimos

Muitos empréstimos contêm erros na subscrição original. Dependendo do tipo de empréstimo, o erro pode ser significativo. Por exemplo, em um empréstimo residencial, um erro de mais de 0,125 na TAEG apresentada nas divulgações do mutuário pode permitir que o mutuário rescinda o empréstimo.

Subscreva novamente o empréstimo como se estivesse fazendo um novo empréstimo e examine cada divulgação, o momento das divulgações e os detalhes sobre quaisquer direitos de cancelamento aplicáveis.

Confirmação Independente dos Termos do Empréstimo

Se permitido nos termos do seu contrato de empréstimo, é uma boa ideia enviar um certificado de preclusão ao mutuário. A Certidão de Preclusão do Empréstimo é um documento que solicita ao beneficiário a confirmação dos termos da hipoteca, como saldo devedor, taxa de juros e periodicidade e data de vencimento dos pagamentos.

A verificação independente de que o mutuário está de acordo com os termos do empréstimo pode evitar muitos aborrecimentos no futuro.

Cooperação do Mutuário

Em algumas transações, o mutuário está cético de que o empréstimo foi transferido e pode não pagar o novo proprietário da nota, especialmente em transações privadas de venda de notas não bancárias.

Antecipe a possível confusão do mutuário e estabeleça um procedimento com o vendedor da nota no caso de receber pagamentos logo após a conclusão da transação. Além da carta habitual de “adeus”, você pode desejar obter uma carta separada do vendedor da nota para o comprador da nota confirmando a transação e garantir que o vendedor da nota coopere em falar com o mutuário, se necessário, para confirmar a transação de venda.

Comprar e vender ativos de empréstimo é uma transação especializada, mas, como tudo no mundo dos negócios, quanto mais você fizer isso, melhor será. Se você estiver comprando ou vendendo notas pela primeira vez, certifique-se de usar um advogado experiente e gastar mais tempo em sua devida diligência e os frutos de seu trabalho serão recompensados ​​com maiores rendimentos e menos surpresas inesperadas.