11 perguntas a fazer para contratar uma modificadora de empréstimos

Empresas de modificação de empréstimos - 11 principais perguntas a serem feitas antes de contratar uma. Leia mais.
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Guia de conscientização do consumidor: onze perguntas críticas que você precisa fazer antes de contratar uma empresa de modificação de empréstimo

A maioria das pessoas que estão passando por dificuldades financeiras, sem dúvida, já ouviu falar de modificações de empréstimo. Eles são falados no noticiário noturno e, embora uma vez envoltos em segredo, agora são de conhecimento geral. Quem também conhece sabe que as soluções governamentais para a crise financeira que vivemos dificilmente resolverão o problema. A primeira rodada de intervenção do governo após o TARP 1 criou “Hope For Homeowners”, que foi a tentativa do governo federal de modificar os empréstimos.

Bem, aqui estão os fatos sobre isso. Das supostas 400.000 famílias que deveriam ser protegidas da execução hipotecária, a partir deste relatório, aproximadamente 400 empréstimos (isto é, 400 no total) foram refinanciados. Os executivos da indústria chamaram corretamente o programa de “inútil” por causa de seus detalhes onerosos.

Aqui estão as estatísticas sobre a “Hope Now Alliance” formada no outono de 2007. Ironicamente, um ex-executivo de hipotecas subprime foi colocado no comando – você pode dizer “raposa no galinheiro?”.

Dos 2,2 milhões de execuções hipotecárias supostamente “impedidas” pela Hope Now Alliance, 53% dos proprietários de imóveis estavam novamente inadimplentes em 6 meses. Porque você pergunta? Porque as supostas modificações levaram a pagamentos mais altos , não mais baixos, uma vez que os credores estão acrescentando pagamentos perdidos, impostos e grandes taxas às contas mensais do mutuário.

A mais nova rodada de soluções de “prevenção de execução hipotecária” do governo Obama infelizmente não se sairá muito melhor. Os credores estão atualmente sobrecarregados com ligações de mutuários desde que o plano foi anunciado e não têm recursos ou treinamento para lidar com as consultas.

Proprietários que tentaram obter seus próprios empréstimos modificados encontraram frustração, engano, incompetência, burocracia e fracasso devido a um sistema que é manipulado para favorecer os bancos, não os proprietários.

Falo de experiência pessoal. O furacão Katrina acabou com meu negócio imobiliário e tive que fazer minhas próprias modificações de empréstimo. Passei mais de 2 anos tentando obter indemnizações de seguros pagas em propriedades danificadas depois de contratar vários advogados, reguladores públicos e engenheiros.

A ironia era que os credores só permitiam um período de carência de 3 a 6 meses e queriam seu dinheiro. Eu lutei não apenas para reconstruir meu negócio, mas também para salvar minha própria casa após essa catástrofe. Aprendi uma lição muito difícil. Os bancos definitivamente não estão cuidando de você. Ter um profissional ao meu lado teria nivelado o campo de jogo.

Este relatório é, portanto, dedicado a ajudar aqueles que percebem que a contratação de uma empresa de modificação de empréstimo profissional com um histórico de sucesso é a melhor solução para manter sua casa.

Apesar do que os especialistas da TV dizem quando dizem “… entre em contato com seu credor, eles querem resolver as coisas…”, tentar modificar seu empréstimo é semelhante a se representar no tribunal. Nove em cada dez vezes é uma má ideia.

Com isso dito, é fácil ficar sobrecarregado com todas as informações conflitantes por aí. Depois de ler este relatório, você estará armado com o conhecimento para avaliar se uma empresa de modificação de empréstimos é legítima ou uma farsa!

Antes de tomar a decisão de contratar alguém para lidar com uma modificação do empréstimo, é de vital importância que você responda às 11 perguntas a seguir. As respostas para algumas dessas perguntas são mais subjetivas e para serem tomadas como parte de um todo, outras são absolutamente críticas.

1.) Há quanto tempo a empresa em questão representa clientes para modificações de empréstimos?

Embora o fato de uma empresa ser nova por si só não signifique necessariamente que você receberá uma modificação ruim, é menos provável que você seja enganado se a empresa com a qual está lidando tiver algum tipo de histórico.

Se é uma empresa nova, ou eles apenas começaram a fazer modificações de empréstimo, você deve ter mais cuidado. Mesmo advogados e escritórios de advocacia não são exceção a essa regra. Os escritórios de advocacia não são exceção à turbulência econômica em que vivemos e, como viram suas horas faturáveis ​​reduzidas, alguns lutam para encontrar trabalho em outras áreas, como modificações de empréstimos.

Se eles são realmente competentes o suficiente para fazer uma modificação bem-sucedida é uma questão diferente, e eles devem ser avaliados tão rigorosamente quanto qualquer outra empresa.

2.) Qual é a taxa de sucesso da empresa em conseguir modificações de empréstimo bem-sucedidas?

A maioria das empresas de modificação do empréstimo alegará ter acima de uma “taxa de sucesso de 90%”.

Se a empresa não puder informar sua taxa de sucesso, isso é uma bandeira vermelha imediata e você deve CORRER, não andar para o outro lado! Pergunte a si mesmo: se você estivesse em um negócio de serviços como esse, você gastaria um tempo para saber quantas modificações de empréstimo você fez e quantas foram aprovadas?

Em segundo lugar, você precisa ir mais longe quando uma empresa lhe dá a chamada “taxa de sucesso”. O que isso significa? Que a empresa recebeu uma modificação com um pagamento maior do que antes e o proprietário da casa ficou inadimplente por 3 meses – isso é considerado uma “modificação bem-sucedida”?

A definição que você deve ter de uma “modificação de empréstimo bem sucedida” é onde o mutuário é capaz de manter sua casa. Qualquer empresa de modificação de empréstimos que cobra taxas depois de ter o orçamento de um cliente e sabe que não pode pagar o pagamento é inerentemente antiético.

Se a empresa de modificação do empréstimo não pode lhe dar uma idéia sólida de qual é sua taxa de sucesso REAL em obter modificações de empréstimo de qualidade feitas que permitem que os mutuários permaneçam em suas casas em seu nível de renda atual, então você precisa procurar em outro lugar.

3.) Você tem exemplos recentes de modificações bem-sucedidas que você fez?

A empresa de modificação do empréstimo deve ser capaz de produzir ALGUMA documentação do trabalho que fizeram. Como os documentos de modificação do empréstimo contêm informações financeiras pessoais, você pode ver os novos termos específicos, como taxa de juros e prazo fixo, mas não as informações pessoais do proprietário, como nome, endereço etc.

Se a empresa não pode dar exemplos, ou eles respondem “… bem, eu ainda não fiz nenhum, mas sou agente de crédito e corretor de imóveis há 3 anos, quão difícil pode ser?”, deixe outra pessoa ser sua cobaia. Salvar sua casa é uma tarefa muito importante para colocar nas mãos de um amador.

Além disso, certifique-se de que os exemplos sejam modificações realizadas por ESSA empresa em particular. Uma operação típica de golpe usará depoimentos “genéricos” e modificações de empréstimos, ou dirá “Como visto na TV” porque um programa na CNBC falou sobre modificações de empréstimos e não mencionou sua empresa.

Se você achar que os depoimentos que eles fornecem não são feitos por eles, CUIDADO!

4.) Quais critérios você considera ao decidir se pode ou não fazer modificações no empréstimo?

Examine a resposta a esta com muito cuidado. Além disso, certifique-se de obtê-lo respondido até certo ponto, antes que eles saibam qualquer coisa sobre sua situação específica.

Este é um verdadeiro teste para saber se eles se enquadram na categoria de sala de caldeiras ou um consultor profissional. Se o representante de modificação do empréstimo dá uma música e dança sobre como eles podem fazer qualquer modificação e podem salvar sua casa não importa o quê, você sabe que está lidando com um golpe.

Uma empresa de modificação de empréstimo respeitável precisará obter uma análise e avaliação completas de suas dificuldades, renda, ativos, passivos, com documentos de apoio antes que possam fazer qualquer promessa, e será franco com você que não pode ajudar todas as pessoas que os contatam.

Infelizmente, nem todo proprietário se qualifica para uma modificação do empréstimo. Se você atualmente não tem renda, ou qualquer perspectiva de ser reempregado em um futuro próximo, você pode não se qualificar para uma modificação do empréstimo.

Se o seu credor não estiver fazendo modificações de empréstimo neste momento, você pode não se qualificar. Cada situação é diferente. Uma empresa de modificação de empréstimo competente e profissional, que faz centenas ou milhares de modificações de empréstimo a cada mês, sabe o que os credores estão dispostos a fazer em termos de modificação e esses critérios estão mudando literalmente semanalmente, devido à atual crise financeira.

Cabe ao profissionalismo da empresa de modificação do empréstimo NÃO receber sua taxa se souber que não pode ajudá-lo, ou melhor ainda, ter uma garantia de devolução do dinheiro baseada em resultados para se responsabilizar.

5.) Quanto tempo geralmente leva para negociar com sucesso uma modificação para seu cliente?

O ambiente de empréstimos de hoje está sempre flutuando quase diariamente, com novas propostas de legislação, bancos falidos e muitos outros fatores. Ainda assim, uma boa empresa de modificação do empréstimo deve ser capaz de lhe dar uma ideia de quanto tempo o processo vai demorar.

Se eles se abaixam e correm para essa pergunta sem uma explicação clara, você precisa mostrar a eles o dedo. (Isso é pegar seu dedo e pressionar o receptor!)

6.) A empresa oferece garantia bancária para seus serviços? Eles garantem que você terá um pagamento menor do que antes?

Este é um grande problema. Existem muitas histórias de pessoas que foram prometidas ao mundo por uma empresa de modificação de empréstimos, pagaram uma taxa de vários milhares de dólares e acabaram nunca tendo notícias da empresa.

Se uma empresa não oferece uma garantia, ou dá uma desculpa como “..ninguém pode garantir resultados”, cuidado com o comprador. Se eles oferecem uma garantia, examine atentamente o que eles significam exatamente. Algumas empresas de modificação de empréstimo inexperientes não têm a habilidade de fazer modificações de empréstimo de qualidade, resultando em pagamentos ainda maiores do que antes!

Tenha em mente que as empresas de modificação do empréstimo assumem um risco significativo ao oferecer uma garantia. Eles estão realizando um serviço com custos iniciais, então não é como devolver roupas que eles podem revender.

Por outro lado, você como o proprietário está assumindo um risco GIGANTES em colocar seu dinheiro arduamente ganho para fazer uma modificação.

Você vê, por ter uma garantia forte, a empresa de modificação do empréstimo essencialmente fornece uma verificação e um equilíbrio sobre se deve ou não receber sua taxa – uma vez que eles sabem se não fizerem seu trabalho ou fizerem uma modificação ruim para você, eles assumir um risco financeiro.

7.) Eles oferecem um processo de aprovação gratuito ou há uma taxa inicial para aceitar uma inscrição? Se o seu estado exige que uma empresa de modificação do empréstimo seja registrada, eles são?

Uma boa empresa de modificação de empréstimo geralmente não cobra uma taxa de inscrição, pois seu objetivo é realmente ajudar as pessoas a modificar seu empréstimo e permanecer em sua casa, não para coletar o máximo de taxas de inscrição possível. Se uma empresa deseja uma taxa de inscrição antecipada, convém investigar um pouco mais o histórico de sucesso.

Certos estados, como a Califórnia, são regulamentados em como as empresas de modificação de empréstimos podem receber pagamentos antecipados. No entanto, a Califórnia, ironicamente, também teve mais startups de modificação nos últimos 6 meses (este relatório foi escrito em março de 2008). Muitos deles não são registrados, são fraudes completas e fazem um jogo de gato e rato com a Procuradoria Geral da República.

Outros, como Maryland, exigem que um advogado revise os documentos. Conheça as leis em seu estado ANTES de entrar em contato com a empresa de modificação e ouça o que eles dizem no telefone ou em materiais escritos para testar seu nível de competência.

8.) Serei informado durante todo o processo de modificação? Tenho várias maneiras de manter contato no processo – por exemplo, uma maneira de rastrear meu caso, número de telefone, número de fax etc.?

Você precisa ter um mecanismo consistente para acompanhar seu arquivo durante todo o processo de modificação, de preferência um site seguro ou alguma forma de mecanismo automatizado.

9.) Em que outras linhas de negócios a empresa atua além de modificações de empréstimos? Em quais linhas de negócios você estava antes da modificação do empréstimo?

Ao avaliar uma empresa de modificação do empréstimo, a única coisa que você precisa perceber é que as empresas são geralmente pequenas (menos de 100 funcionários). Você quer saber quais credenciais profissionais e experiência eles trazem para a mesa.

Se os diretores da empresa apenas fecharam as portas de seu escritório de corretagem de hipotecas subprime que foi fechado… pode ser uma bandeira vermelha.

Faça uma pesquisa no Google e procure os nomes dos indivíduos envolvidos na empresa.

Embora os fóruns on-line possam ser úteis, lembre-se de que, com a natureza anônima dos sites baseados em texto, qualquer pessoa (incluindo concorrentes) pode se passar por um cliente insatisfeito… e geralmente o faz. Muitas empresas legítimas foram arruinadas por campanhas de difamação bem orquestradas em nome de seus concorrentes. Observe as informações, mas tenha cuidado ao avaliar o que vê nos fóruns da internet.

10.) Você modificará mais de uma hipoteca e oferecerá ajuda com um acordo de tolerância, venda a descoberto, escritura em vez de execução hipotecária? Você cobra taxas extras por esses serviços adicionais?

Se um esforço de modificação do empréstimo falhar, você precisa saber o que é o “Plano B”. Mesmo que você não possa ficar em casa, ir embora e não fazer nada DEFINITIVAMENTE não é a opção certa.

Uma escritura em vez de encerramento, onde você devolve a casa ao credor, deve ser seu último recurso. Existem consequências desta ação, mas são muito menores do que a de uma execução duma hipoteca. Ele geralmente vai deixar você com menos crédito machucado e probabilidade de um julgamento contra você em comparação com o encerramento do credor.

Algumas empresas de modificação do empréstimo oferecem serviços alternativos, como uma escritura em vez de encerramento gratuitamente se o esforço inicial para modificar o empréstimo não for bem sucedido e o proprietário não conseguir manter a casa.

11.) Você tem alguma reclamação contra sua empresa com o Gabinete do Procurador Geral, Better Business Bureau, etc?

Isso é importante saber. Se uma empresa tem reclamações, isso não significa necessariamente que seja uma má empresa, dependendo do volume de transações.

Por exemplo, se uma empresa de modificação está no mercado há vários anos e processou centenas ou milhares de modificações, algumas reclamações ao longo de vários anos provavelmente não são um grande problema. No entanto, se eles começaram há seis meses e já têm 30 reclamações, isso provavelmente é uma bandeira vermelha.

Se o negócio for respeitável, veja como eles lidaram com as reclamações dos clientes, já que todos os negócios, se já existem há algum tempo, inevitavelmente as terão.

Também tenha em mente que a classificação do Better Business Bureau é MUITO subjetiva – por exemplo, a Best Buy tem uma classificação “F” e a Disney Films tem uma classificação “E”! As classificações também mudam, portanto, certifique-se de ler nas entrelinhas.

Conclusão: 

Estamos vivendo uma era sem precedentes de turbulência econômica, e é lamentável que muitos abutres tenham surgido para atacar e tirar proveito do desespero das pessoas.

Espero que este relatório tenha colocado você em uma posição mais poderosa do que você estava antes de lê-lo. Ao aplicá-lo a todas as empresas de modificação que você procura, você tem uma chance muito maior de encontrar uma empresa competente que possa resolver sua crise financeira.

Lembre-se, enquanto essas perguntas servem como medida, você também quer dar um passo para trás e olhar para o “quadro geral” e, como diz o ditado, “confie em seu instinto”. A empresa é administrada por pessoas que são “visíveis” e se expõem publicamente usando novas ferramentas de mídia, como blogs e vídeos, ou elas se escondem atrás de sites “modelo”?

Você tem a sensação de que eles são competentes e que também têm empatia pela sua situação?

Não importa o que aconteça, lembre-se de que uma casa é apenas isso… um edifício e as finanças associadas a ele. Não define quem você é como pessoa . Se você olhar para os empresários mais bem-sucedidos do nosso tempo: muitos tiveram falências e sérios problemas financeiros em seu passado.

No entanto, eles nunca perderam de vista seus valores ou seu objetivo final, aprenderam o que podiam com a situação e avançaram para o sucesso.

Você pode passar o tempo se perguntando “por que eu?”, ou você pode se perguntar “como posso usar esse desafio para encontrar uma maneira de resolver meu problema?” – de qualquer forma você terá uma resposta. Cabe a você escolher qual pergunta fazer.