Pedido de empréstimo e aprovação de hipoteca: Entenda

Precisando entender o processo do pedido de empréstimo à habitação e aprovação de hipoteca? Eis a nossa análise do credor hipotecário.
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Você passa a análise do credor hipotecário?

Quando um credor hipotecário analisa um pedido de empréstimo imobiliário, a principal preocupação tanto do solicitante do empréstimo imobiliário, do comprador quanto do credor hipotecário é aprovar solicitações de empréstimo que demonstrem alta probabilidade de serem reembolsadas integralmente e no prazo, e reprovar solicitações que provavelmente resultarão em inadimplência e eventual encerramento. Como é feita a decisão dos credores hipotecários?

O credor hipotecário inicia o procedimento de análise do empréstimo analisando o imóvel e o financiamento proposto. Usando o endereço da propriedade e a descrição legal, um avaliador é designado para preparar uma avaliação da propriedade e uma pesquisa de título é solicitada.

Essas etapas são tomadas para determinar o valor justo de mercado da propriedade e a condição do título. Em caso de inadimplência, esta é a garantia que o credor deve recorrer para recuperar o empréstimo.

Se o pedido de empréstimo estiver relacionado com uma compra, e não com o refinanciamento de um imóvel existente, o credor hipotecário saberá o preço de compra. Em regra, o crédito à habitação é feito com base no valor de avaliação ou no preço de compra, consoante o que for mais baixo. Se o valor de avaliação for inferior ao preço de compra, o procedimento usual é exigir que o comprador faça um adiantamento maior em dinheiro.

O ano de construção da casa é útil para definir a data de vencimento do empréstimo. A ideia é que a duração do empréstimo à habitação não ultrapasse a vida económica restante da estrutura que serve de garantia. Note-se, no entanto, que a idade cronológica é apenas parte desta decisão porque a idade deve ser considerada à luz da manutenção e reparação da estrutura e da sua qualidade de construção.

Índices de Empréstimo sobre Valor

Em seguida, o credor hipotecário analisa o valor do adiantamento que o mutuário se propõe a fazer, o tamanho do empréstimo solicitado e o valor de outros financiamentos que o mutuário planeja usar. Esta informação é então convertida em rácios empréstimo/valor.

Como regra, quanto mais dinheiro o mutuário coloca no negócio, mais seguro é o empréstimo para o credor hipotecário. Em um empréstimo à habitação sem seguro, a relação empréstimo/valor ideal para um credor em uma propriedade residencial ocupada pelo proprietário é de 70% ou menos.

Isso significa que o valor da propriedade teria que cair mais de 30% antes que a dívida excedesse o valor da propriedade, incentivando o mutuário a parar de fazer os pagamentos do empréstimo hipotecário. Por causa da inflação quase constante nos preços da habitação desde os anos 40, muito poucas propriedades residenciais caíram 30% ou mais em valor.

Taxas de empréstimo/valor de 70% a 80% são consideradas aceitáveis, mas expõem o credor hipotecário a mais riscos. Os credores às vezes compensam cobrando taxas de juros um pouco mais altas.

Índices de empréstimo sobre valor acima de 80% apresentam ainda mais risco de inadimplência para o credor, e o credor aumentará a taxa de juros cobrada sobre esses empréstimos à habitação ou exigirá que uma seguradora externa, como a FHA ou uma seguradora de hipoteca privada, seja fornecido pelo mutuário.

Fundos de Liquidação de Fechamento de Hipoteca

O credor então quer saber se o mutuário tem fundos adequados para liquidação (o fechamento). Esses recursos estão atualmente em conta corrente ou poupança, ou são provenientes da venda do imóvel atual do mutuário? Neste último caso, o credor hipotecário sabe que o presente empréstimo depende de outro fechamento.

Se o pagamento inicial e os fundos de liquidação forem emprestados, o credor desejará ser mais cauteloso, pois a experiência mostrou que quanto menos de seu próprio dinheiro um mutuário colocar em uma compra, maior a probabilidade de inadimplência e encerramento.

Objetivo do empréstimo hipotecário

O credor também está interessado no uso proposto da propriedade. Os credores hipotecários sentem-se mais à vontade quando um empréstimo à habitação é para a compra ou melhoria de uma propriedade que o requerente do empréstimo irá realmente ocupar.

Isso ocorre porque os proprietários-ocupantes geralmente têm orgulho da propriedade na manutenção de sua propriedade e, mesmo durante más condições econômicas, continuarão a fazer os pagamentos mensais. Um proprietário-ocupante também percebe que, se parar de pagar, terá que desocupar e pagar por abrigo em outro lugar.

Se o requerente do empréstimo à habitação pretender comprar uma habitação para arrendar como investimento, o credor será mais cauteloso. Isso porque durante períodos de alta vacância, o imóvel pode não gerar renda suficiente para atender os pagamentos do empréstimo. Nesse ponto, um mutuário sem dinheiro provavelmente entrará em default.

Observe também que os credores geralmente evitam empréstimos garantidos por imóveis puramente especulativos. Se o valor da propriedade cair abaixo do valor devido, o mutuário pode não ver mais lógica em fazer os pagamentos do empréstimo.

Por último, o credor hipotecário avalia a atitude do mutuário em relação ao empréstimo proposto. Uma atitude casual, como “estou comprando porque o imóvel sempre sobe”, ou um candidato que parece não entender a obrigação que está assumindo traria nota baixa aqui.

Muito mais bem-vindo é o requerente de empréstimo à habitação que mostra uma atitude madura e compreensão da obrigação do empréstimo hipotecário e que exibe um desejo forte e lógico de propriedade.

A análise do mutuário

O próximo passo é o credor hipotecário iniciar uma análise do mutuário e, se houver, do co-mutuário. Ao mesmo tempo, idade, sexo e estado civil desempenharam um papel importante na decisão do credor de emprestar ou não.

Muitas vezes, os jovens e os idosos tinham problemas para obter empréstimos para habitação, assim como as mulheres e as pessoas solteiras, divorciadas ou viúvas. Hoje, a Lei Federal de Oportunidades Iguais de Crédito proíbe a discriminação com base em idade, sexo, raça e estado civil.

Os credores hipotecários não podem mais descontar a renda auferida por mulheres, mesmo que seja de empregos de meio período ou porque a mulher está em idade fértil. Do domicílio que o requerente optar por divulgá-lo, devem ser contabilizados integralmente alimentos, alimentos separados e pensão alimentícia. Jovens adultos e solteiros não podem ser recusados ​​porque o credor sente que não ”

Os credores hipotecários farão perguntas direcionadas a quanto tempo os candidatos mantêm seus empregos atuais e a estabilidade desses empregos.

O credor reconhece que o pagamento do empréstimo será uma exigência mensal regular e deseja certificar-se de que os requerentes tenham uma entrada mensal regular de dinheiro em uma quantidade grande o suficiente para atender o pagamento do empréstimo hipotecário, bem como suas outras despesas de subsistência. Assim, um candidato que possua habilidades de trabalho comercializáveis ​​e tenha sido regularmente empregado com um empregador estável é considerado o risco ideal.

Pessoas cuja renda pode subir e descer de forma irregular, como vendedores comissionados, apresentam maior risco. As pessoas cujas competências (ou falta de competências) ou falta de antiguidade no emprego resultam em desemprego frequente são mais propensas a ter dificuldade em reembolsar um empréstimo à habitação.

O credor hipotecário também pergunta sobre o número de dependentes que o requerente deve sustentar com sua renda. Essas informações fornecem algumas informações sobre quanto restará para os pagamentos mensais da casa.

Renda Mensal dos Solicitantes de Empréstimo Habitacional

O credor analisa a quantidade e as fontes de renda dos requerentes. A quantidade pura por si só não é suficiente para a aprovação do empréstimo à habitação; as fontes de renda também devem ser estáveis. Assim, um credor examinará cuidadosamente as receitas de horas extras, bônus e comissões para estimar os níveis em que se espera que continuem.

Juros, dividendos e renda de aluguel também seriam considerados à luz da estabilidade de suas fontes. Na categoria “outros rendimentos” são contabilizados os rendimentos de pensão alimentícia, pensão alimentícia, previdência social, aposentadorias, assistência pública, etc.

O credor então compara o que os requerentes estão pagando pela habitação com o que eles pagarão se o empréstimo for aprovado.

Incluídos no total proposto de despesas de moradia estão o principal, juros, impostos e seguro, juntamente com quaisquer avaliações ou taxas de associação de proprietários (como em um condomínio ou residências urbanas). Alguns credores hipotecários adicionam o custo mensal dos serviços públicos a esta lista.

Uma despesa mensal de moradia proposta é comparada à renda mensal bruta. Uma regra geral é que a despesa mensal de moradia (PITI) não deve exceder 25% a 30% da renda mensal bruta. Uma segunda diretriz é que o total das despesas fixas mensais não deve ultrapassar 33% a 38% da receita.

Isso inclui pagamentos de moradia mais pagamentos de automóveis, pagamentos de empréstimos parcelados, pensão alimentícia, pensão alimentícia e investimentos com fluxos de caixa negativos. Essas são diretrizes gerais, mas os credores hipotecários reconhecem que alimentos, assistência médica, roupas, transporte, entretenimento e impostos de renda também devem vir da renda dos requerentes.

Passivos e Ativos

O credor está interessado nas fontes de recursos dos requerentes para o fechamento e se, uma vez concedido o empréstimo, os requerentes têm ativos para recorrer em caso de queda de renda (demissão de emprego) ou despesas inesperadas, como hospital contas.

De particular interesse é a parcela desses ativos que estão em dinheiro ou são prontamente conversíveis em dinheiro em poucos dias.

São os chamados ativos líquidos. Se a renda cair, eles são muito mais úteis para atender às despesas de subsistência e pagamentos de empréstimos hipotecários do que ativos que podem exigir meses para serem vendidos e convertidos em dinheiro; ou seja, ativos ilíquidos.

Um credor hipotecário também considera dois valores para os titulares de seguros de vida. O valor em dinheiro é a quantia em dinheiro que o segurado receberia se entregasse sua apólice ou, alternativamente, a quantia que ele poderia emprestar contra a apólice.

Valor nominal é o valor que seria pago em caso de morte do segurado. Os credores hipotecários se sentem mais confortáveis ​​se o valor nominal da apólice for igual ou superior ao valor do empréstimo à habitação proposto.

Menos satisfatórios são os montantes inferiores ao empréstimo proposto ou nenhum. Obviamente, a morte de um mutuário não é antecipada antes que o empréstimo seja pago, mas os credores reconhecem que sua possibilidade aumenta a probabilidade de inadimplência. A probabilidade de encerramento é consideravelmente menor se os sobreviventes receberem benefícios de seguro de vida.

Um credor está interessado nas dívidas e responsabilidades existentes dos requerentes por duas razões. Primeiro, esses itens competirão mensalmente com as despesas de moradia pela renda mensal disponível.

Assim, os pagamentos mensais elevados podem reduzir o tamanho do empréstimo que o credor calcula que os requerentes poderão reembolsar. A presença de passivos mensais não é de todo negativa: também pode mostrar ao credor hipotecário que os requerentes são capazes de pagar suas dívidas.

Em segundo lugar, as dívidas totais dos requerentes de hipotecas são subtraídas de seus ativos totais para obter seu patrimônio líquido. Se o resultado for negativo (mais devidos do que possuídos), o pedido de empréstimo hipotecário provavelmente será recusado por ser muito arriscado. Em contraste, um patrimônio líquido substancial pode compensar fraquezas em outras partes do aplicativo,

Registro de crédito anterior

Os credores examinam o histórico de pagamento da dívida dos requerentes como um indicador do futuro. Um relatório de crédito que não mostra nenhuma informação depreciativa é mais desejável. Os candidatos sem experiência de crédito anterior terão mais peso na renda e no histórico de emprego.

Os requerentes com histórico de cobranças, sentenças adversas ou falência nos últimos três anos terão que convencer o credor de que este empréstimo hipotecário será reembolsado a tempo. Além disso, os requerentes podem ser considerados de menor risco se tiverem garantido o pagamento da dívida de outra pessoa atuando como co-criador ou endossante.

Por fim, o credor pode levar em consideração se os requerentes têm proteção de seguro adequada em caso de grandes despesas médicas ou de uma deficiência que impeça o retorno ao trabalho.

Quando um credor hipotecário não vai conceder um empréstimo sobre um imóvel, deve-se buscar fontes alternativas de financiamento ou perder o direito de comprar a casa.