Descubra o Programa SBA “Esquecido” Digno de outro olhar

Muito tem sido escrito nestas páginas nos últimos dois anos sobre um programa de empréstimo imobiliário comercial pouco compreendido e ainda menos usado chamado 504.

Como nossa empresa de empréstimo foi a primeira e ainda é a única credora comercial nacional a se concentrar produto de empréstimo, gostaria de esclarecer sucintamente alguns dos equívocos mais comuns sobre esse excelente produto de empréstimo. Em vez de desperdiçar mais tinta, vamos direto ao assunto. . .

Quem usa?

O empréstimo 504 é para usuários-proprietários de propriedades comerciais. Não é um produto de empréstimo imobiliário de investimento per se. Os mutuários de empréstimos 504 devem ocupar pelo menos uma maioria simples (ou não menos que 51%) da propriedade comercial no próximo ano para se qualificar.

Duas empresas operacionais podem se unir para formar uma Preocupação Passiva Elegível (EPC) (também conhecida como Real Estate Holding Company, normalmente como LLC ou LP), no entanto, para obter o título da propriedade comercial.

Em outras palavras, um empréstimo 504 não precisa ser apenas um pequeno empresário comprando sua propriedade comercial. Pode ser um médico e um contador, cada um utilizando 3.000 pés quadrados em um prédio de escritórios de 10.000 pés quadrados (com um total de 6.000 pés quadrados em sua LLC, eles ocupariam 60% e seriam elegíveis), por exemplo. Adicionalmente,

Não há restrições de receita ou tetos para empréstimos 504, mas há três padrões de elegibilidade financeira exclusivos para eles: o patrimônio líquido de negócios tangíveis da(s) empresa(s) operacional(is) não pode exceder US$ 7 milhões.

O lucro líquido da(s) empresa(s) operacional(is) não pode ultrapassar a média de US$ 2,5 milhões durante os dois anos civis anteriores; e os ativos líquidos pessoais, sem aposentadoria e não onerados dos garantidores/principais não podem exceder o tamanho do projeto proposto.

Esses três critérios geralmente não desqualificam o típico proprietário de uma pequena e média empresa privada; apenas os maiores absolutos tropeçam neles.

No último ano fiscal (1 de outubro de 2004 a 30 de setembro de 2005), cerca de 8.000 empresários usaram 504 empréstimos para mais de US$ 11 bilhões em custos totais do projeto, representando uma taxa de crescimento recente de cinco anos no programa de 22% ano a ano.

Por que usá-lo?

Esses empréstimos são estruturados com uma hipoteca convencional (ou primeiro contrato fiduciário) para 50% dos custos totais do projeto (incluindo: terreno e prédio existente; custos de construção/renovação difícil; móveis, utensílios e equipamentos [FF&E]; custos leves; e custos de fechamento) combinado com um título garantido pelo governo de 40%.

Os 10% restantes são o patrimônio dos mutuários e geralmente é de um terço a metade do que os credores tradicionais exigem. Essa exigência de capital menor reduz o risco para os proprietários de pequenas empresas, em vez de reduzir o perfil de risco de um credor com mais capital injetado no projeto, como nos empréstimos comerciais comuns.

Também permite que o pequeno empresário utilize melhor seu capital suado, enquanto ainda obtém todos os benefícios de criação de riqueza que a propriedade comercial oferece.

Ao contrário da maioria das transações bancárias comerciais, esses empréstimos destinam-se a financiar os custos totais do projeto, em oposição a uma porcentagem do valor avaliado ou do preço de compra, o que for menor.

A primeira hipoteca (ou escritura fiduciária) é tipicamente um prazo de 25 anos totalmente amortizado a taxas de mercado, enquanto a segunda hipoteca (ou escritura fiduciária) é um prazo de 20 anos, mas com a taxa de juros fixa para todo o tempo a taxas abaixo do mercado.

A segunda hipoteca (trust-deed) em 504 empréstimos é garantida pela US Small Business Administration (SBA) e é, ao contrário da crença popular sobre os programas de empréstimo da SBA, o dinheiro mais barato disponível para proprietários de pequenas empresas típicas.

Durante a maior parte dos últimos dois anos, a taxa de títulos da SBA oscilou perto de seis por cento fixo por 20 anos, o que é um negócio incrível para qualquer proprietário de empresa de pequeno e médio porte e muito difícil de vencer.

Esses empréstimos não apenas fornecem um melhor fluxo de caixa para os tomadores (pelo empréstimo a melhores taxas e prazos), mas também fornecem o maior retorno de caixa disponível no setor de hipoteca comercial, que é uma métrica financeira usada pela maioria das empresas reais bem-sucedidas. investidores imobiliários.

Além disso, esses empréstimos podem ser assumidos caso os mutuários decidam vender suas propriedades no futuro, mas uma estratégia melhor para a maioria dos proprietários de pequenas empresas seria vender sua empresa operacional, mantendo seu EPC e descontando cheques de aluguel até a aposentadoria.

Por que você pode não saber muito sobre esses empréstimos?

Muitos banqueiros e corretores não gostam de oferecer 504’s porque são fundamentalmente montantes de empréstimo menores para o banco (normalmente apenas 50% das primeiras hipotecas ou títulos fiduciários versus os 80% comuns).

Isso significa que um banqueiro tem que trabalhar muito mais para trazer mais ativos e os menores montantes de empréstimo também atingem o típico agente de crédito comercial direto no bolso.

Eles preferem discutir o mais notório programa de empréstimos 7(a) da SBA, que tem um mercado secundário bem estabelecido, se não extremamente bem remunerado (devido ao preço de taxa flutuante baseado em Prime) já em vigor, quando a questão do baixo empréstimos comerciais de pré-pagamento surgem.

Quando você junta essas duas razões com o fato de que esses empréstimos 504 exigem mais esforço e habilidade apenas por parte do credor, é. Então, quais são algumas perguntas comuns sobre esses empréstimos?

Não há toneladas de papelada envolvida?

Este foi certamente o caso anos atrás, mas não é mais. Com o advento de mais e mais credores especializados e o foco recente na simplificação do processo de solicitação da SBA, os empréstimos 504 não estão mais envolvidos do que a maioria dos empréstimos comerciais comuns.

Embora a documentação seja específica e detalhada, a maioria dos proprietários de pequenas empresas é habilmente organizada e preparada quando a alternativa é pagar dois a três pontos a mais nas taxas de juros sem documentação ou empréstimos comerciais de renda declarada.

Não há taxas extras envolvidas?

Quando todos os custos de fechamento são considerados, os empréstimos 504 geralmente têm uma média de 25 a 50 pontos-base a mais no total de taxas de empréstimo em uma transação de tamanho médio.

Com tomadores mais fortes (ou seja, melhores índices de cobertura do serviço da dívida [DSCR], maior liquidez pessoal e/ou melhores pontuações de crédito pessoal), essas taxas geralmente podem ser negociadas mais baixas.

A maioria dos proprietários de pequenas empresas que utilizam empréstimos 504 estão dispostos a pagar taxas um pouco mais altas, no entanto, para receber taxas de juros fixas de longo prazo e abaixo do mercado em quase metade de seu negócio, enquanto recebem o maior retorno em dinheiro de seus propriedade.

Esta é exatamente a razão pela qual meu parceiro de negócios e eu escolhemos um empréstimo 504 quando muitas alternativas estavam disponíveis para nós. Isso mesmo – na verdade, temos um empréstimo 504 e estivemos na pele de 504 tomadores de empréstimos,

Esses empréstimos não demoram 3 ou 4 meses para fechar?

Esta é outra relíquia do passado em relação a esses empréstimos da SBA. Nosso empréstimo 504 mais rápido até hoje levou apenas 35 dias desde o primeiro telefonema até a mesa de fechamento, e o avaliador comercial comeu a maior parte desses dias enquanto esperávamos. Já fizemos inúmeros outros em muito menos do que o típico contrato imobiliário comercial de 60 dias.

Se um credor alega que precisa de quase quatro meses para financiar um empréstimo 504, talvez você deva procurar em outro lugar. Pré-aprovações de vinte e quatro a quarenta e oito horas e compromissos de quatro ou cinco dias estão se tornando a norma com os credores SBA mais especializados.

Estes empréstimos não são para start-ups ou mutuários de baixo DSCR?

Muitos empréstimos 504 são aprovados com mutuários iniciantes e/ou mutuários que não possuem DSCRs maiores que 1,25 vezes. Embora seja verdade que a maioria dos empréstimos 504 são para mutuários mais dignos de crédito (geralmente financiáveis), essa não é uma condição necessária.

Frequentemente, os tomadores de empréstimos 504 com muita experiência em um determinado setor, mas sem experiência de propriedade real, terão mais facilidade em garantir um empréstimo 504 do que um empréstimo bancário convencional.

Acordos baseados em projeções e acordos franqueados geralmente são ótimos candidatos para empréstimos 504 quando o projeto envolve propriedade comercial.

Existem outros programas de empréstimos SBA que podem ser mais adequados para startups puras, pois os empréstimos 504 não permitem o financiamento de capital de giro, mas esses outros empréstimos SBA geralmente podem ser usados ​​em conjunto com os empréstimos SBA 504.

Um mutuário não tem que prometer sua casa como garantia?

Apenas alguns credores exigem isso para empréstimos 504, e é cada vez mais raro. Outros empréstimos da SBA, por outro lado, devem ser “totalmente garantidos” para manter sua garantia do governo, que é de onde vem essa generalização.

A maioria dos empréstimos 504 apenas garante a propriedade comercial e/ou equipamentos que são financiados como parte do projeto de empréstimo 504.

E se um mutuário tiver um “passado quadriculado”?

Contravenções e/ou crimes não são, por si só, razões para desqualificar alguém de obter um empréstimo 504. Há um processo adicional que muitas vezes prolonga o tempo de fechamento, mas a SBA geralmente aprova os mutuários com contravenções ou mutuários com crimes que ocorreram no passado distante.

A inadimplência em financiamentos anteriores garantidos pelo governo, no entanto, impedirá alguém de garantir um empréstimo 504 ou qualquer outro empréstimo da SBA.

Falências pessoais que ocorreram há mais de sete anos geralmente não impedirão a aprovação de um empréstimo 504, supondo que as variáveis ​​de subscrição atuais pareçam promissoras, mas as falências mais atuais são examinadas subjetivamente e frequentemente não serão aprovadas.

Como você determina quem chamar para um empréstimo 504?

Se você visitar o site de um credor para fazer alguma diligência sobre eles, certifique-se de que eles pelo menos listem e/ou mencionem 504 empréstimos, como um meio pelo qual você pode avaliar sua competência com esses empréstimos.

Qualquer credor pode dizer que faz empréstimos 504, mas é muito melhor trabalhar com aqueles que podem demonstrar suas experiências passadas com o produto, bem como detalhar seu compromisso com o futuro.

Como a maioria das coisas entregues melhor por especialistas, geralmente não é uma questão de se um credor regular pode fornecer um empréstimo 504; é uma questão de quão bem eles podem fornecê-lo. Escolha sabiamente.