Os empréstimos hipotecários FHA estão de volta e na hora certa

Quando eu comecei no negócio de hipotecas, pelo menos um em cada quatro de todos os meus compradores obteve um empréstimo FHA. As taxas eram fantásticas, os requisitos mínimos de pagamento e os requisitos de crédito eram quase sem sentido. A maioria dos compradores de casa pela primeira vez obteve um empréstimo FHA.

Nos últimos três anos, mais de 600 famílias confiaram em mim as suas necessidades de crédito à habitação. Desses 600, fiz um total de dois empréstimos da FHA nesse período. Um em 300.

Eu não estava sozinho. A FHA garantiu menos de 5.000 empréstimos na Califórnia no ano passado. Em 2003, eles fizeram mais de 100.000. Uma redução de 95% na demanda. Nacionalmente, os empréstimos da FHA caíram 50% em relação a alguns anos atrás.

Empréstimos FHA perderam sua popularidade nos últimos anos por várias razões. 

Os limites de empréstimo eram muito baixos para o mercado imobiliário em rápida valorização, as diretrizes de documentação de renda eram muito rígidas e as restrições de avaliação eram muito difíceis.

Os credores subprime, com diretrizes mais flexíveis, capitalizaram e atenderam a essa demanda.

Os valores das casas aumentaram mais do que os limites de empréstimos da FHA. A casa média em Las Vegas era de cerca de US $ 300.000. O limite de empréstimo da FHA era de cerca de US$ 270.000. Os credores subprime ultrapassariam US$ 1 milhão.

A FHA exige a documentação completa de sua renda e um adiantamento de 3%. Os credores subprime estavam fazendo 100% de empréstimos com renda declarada com pontuações tão baixas quanto 600.

Embora às vezes flexíveis, as diretrizes da FHA limitam sua relação dívida/renda a 41%. Muitos bancos subprime estavam deixando os mutuários irem para 55%.

Com o aumento dos preços de venda, mais mutuários optaram por empréstimos de renda declarada. FHA não permitiria isso. O subprime fez.

Os requisitos de avaliação da FHA eram muito mais rigorosos e isso também desmotivava muitos vendedores. Os credores subprime não tinham requisitos adicionais.

O empréstimo da FHA foi, francamente, o último recurso. O subprime havia tomado seu lugar.

Hoje, isso mudou. Com todas as recentes mudanças nas diretrizes, o empréstimo subprime está quase morto, com menos de 5 a 20% de queda. Muitos bancos subprime faliram. Muitos mais irão.

FHA está de volta!! Mais uma vez, os mutuários estão olhando para isso como uma opção primária, especialmente os compradores de casa pela primeira vez.

Existem dois tipos de empréstimos hipotecários; empréstimos governamentais como FHA e VA, e depois há o resto, que são chamados de empréstimos convencionais.

O financiamento de 100% em empréstimos convencionais não está tão prontamente disponível como antes, principalmente para aqueles com crédito marginal. FHA não mudou. 97% de financiamento foi e está disponível independentemente da pontuação de crédito. Nos últimos três meses, fechei cinco empréstimos FHA.

A FHA reconheceu que seus negócios estavam sendo prejudicados pelo aumento dos valores das casas, então aumentaram drasticamente seus limites de empréstimo.

Em Las Vegas hoje, o limite de empréstimo da FHA é de US$ 304.000. Isso está em linha com o nosso preço médio de venda. O momento não poderia ser melhor e, como resultado, os empréstimos da FHA estão de volta como uma opção de empréstimo muito viável.

Se você tem muito pouco ou nenhum dinheiro disponível para um adiantamento, crédito ruim a justo e sente que tem muitas contas, a FHA pode ser sua chave para a casa própria hoje.

A FHA não empresta dinheiro, eles garantem empréstimos. Você não vai ao FHA para obter um empréstimo. Você vai a uma empresa de hipotecas que foi aprovada pela FHA. Essas empresas têm permissão especial para subscrever e fechar o empréstimo.

Você pode comprar uma casa unifamiliar, um duplex, triplex ou 4-plex. FHA irá até mesmo garantir empréstimos em casas fabricadas/móvel.

Como um credor FHA aprovado, quando fazemos um empréstimo FHA, ele é segurado pela FHA. Se o empréstimo entrar em default, eles garantem. Isso significa que o empréstimo tem muito pouco risco para o credor. Como resultado, as taxas são quase iguais às de um empréstimo convencional, embora as pontuações de crédito possam ser muito piores.

As taxas dos empréstimos convencionais geralmente são baseadas na pontuação de crédito. Quanto melhor sua pontuação, melhor sua taxa. Não é assim com FHA. Todos, independentemente da pontuação, obtêm uma ótima taxa.

FHA foi iniciado na década de 1930 para ajudar os compradores de casa pela primeira vez.

 O objetivo era ajudar famílias de baixa e média renda a conseguirem financiamento imobiliário. O programa também era voltado para as minorias.

Muitos credores na bagunça do subprime de hoje estão apontando o dedo uns para os outros. Eles acreditam que um número incontável de casas que entram em default hoje são por causa das altas taxas de subprime. Eles acreditam que essas casas não estariam em risco com um empréstimo FHA com uma taxa muito mais baixa.

Por exemplo, na semana passada fechei um mutuário em um empréstimo FHA. Sua pontuação de crédito é 611 com linhas comerciais limitadas e 3% abaixo. Sua taxa de juros é de 6,250% em um prazo de 30 anos, que ele nunca terá que refinanciar se não quiser.

No ano passado, por causa do valor do empréstimo, este empréstimo provavelmente teria ido para o subprime com uma taxa de juros próxima de 8.000% em uma taxa fixa de 2 anos, o que provavelmente teria forçado um refinanciamento em 24 meses.

E ele não tem multa de pré-pagamento!! FHA não tem penalidades de pré-pagamento. Como você sabe, a maioria dos empréstimos subprime tem penalidades de pré-pagamento e, se você quiser, planeje uma taxa de aumento de 1 a 2%.

O programa funciona e oferece opções incríveis para os mutuários cujas únicas opções nos últimos anos foram em sua maioria terríveis.

Há muitas vantagens para um empréstimo FHA.

Você só é obrigado a colocar um adiantamento de 3% e o credor pode ajudá-lo a obtê-lo. Também pode ser presenteado por um amigo próximo, um parente ou uma organização sem fins lucrativos que forneça assistência financeira.

Existem muitas empresas privadas de assistência de adiantamento (DAPs) que podem ajudá-lo com o adiantamento de 3%. A FHA permite isso e trabalha com essas empresas. Você provavelmente já ouviu falar de um Neemias. Neemias é um DAP. Se você fizer um empréstimo convencional, isso não é permitido.

Você pode ter crédito menos do que perfeito. Na verdade, seu crédito pode ser muito ruim. A FHA está muito menos preocupada com sua pontuação de crédito do que com seu histórico nos últimos dois anos em pagar suas contas em dia. Eles muitas vezes ignoram problemas financeiros anteriores e outras manchas em seu relatório de crédito.

Não há diretrizes “definidas” sobre crédito. Há muito mais flexibilidade no nível de subscrição.

Por exemplo, recentemente tive um empréstimo da FHA em que o mutuário estava colocando seus próprios 3% e não usando um DAP, ele estava empregado há mais de dois anos e não tem pagamentos atrasados ​​nos últimos dois anos. Ele também tinha quatro meses de reservas. Sua pontuação de crédito estava abaixo de 550, sua relação dívida/renda era de 47% e ele tinha apenas uma linha comercial atual. O empréstimo foi aprovado. A taxa de FHA na época era de 6,125%.

Ao contrário da maioria dos credores convencionais, que têm diretrizes rígidas, os subscritores da FHA têm alguma discrição para analisar a força geral do arquivo e tomar uma decisão. Por exemplo, embora seja comum pensar que sua relação dívida/renda deve ser de 41% ou menos para se qualificar; Eu vi empréstimos FHA aprovados com rácios de dívida para rendimentos superiores a 50%.

Algumas das diretrizes da FHA são mais rigorosas. Você tem que ser dois anos fora da falência a partir da data de quitação e você deve ter algum bom crédito restabelecido para obter um empréstimo FHA.

Se você teve uma execução hipotecária, provavelmente precisará esperar pelo menos três anos por um empréstimo da FHA e seu crédito deve estar bem limpo após essa data.

Se você puder provar que o encerramento ocorreu devido a circunstâncias atenuantes, como a morte de um cônjuge ou uma doença grave que o impediu de trabalhar, às vezes eles também farão uma exceção a isso.

A FHA tem muitas opções diferentes de programas de empréstimo, como 30 anos fixos, 15 anos fixos, 1, 3, 5, 7 e 10 anos ARM também. Apenas juros não está disponível.

As taxas são excelentes como eu discuti acima. As taxas são controladas pela FHA, então você geralmente paga menos pela hipoteca também.

No mercado de hoje, há muitos bancos nas propriedades que precisam de reparos consideráveis. A FHA tem um programa que permite que os mutuários ocupados pelos proprietários financiem até US$ 35.000 na hipoteca para fazer esses reparos.

Em um empréstimo convencional, esses reparos precisam ser feitos antes do fechamento do depósito. Em muitos casos, o vendedor não quer fazer esses reparos e oferece o imóvel “como está”. O comprador não pode se dar ao luxo de fazer os reparos e certamente não quer fazê-los antes de possuir a casa. Isso geralmente mata o negócio após a inspeção ou avaliação da casa.

A FHA tem um plano para isso. 

O programa é chamado de 203(K) e permite que o avaliador considere o valor da casa depois que todos os reparos e reformas forem feitos. Você pode comprar a casa, consertá-la para ficar habitável e, em seguida, incluir todos esses custos em um empréstimo fácil. E você ainda só tem que colocar 3% para baixo. Nenhum outro programa de empréstimo permite isso.

Quando o empréstimo é fechado, o dinheiro do reparo/renovação é retido em caução, bem como fundos de reserva adicionais de 10-20%, para pagar essas melhorias e quaisquer excedentes que possam ocorrer que não foram contabilizados no momento.

Os empreiteiros entram, consertam a casa e são pagos através da conta retida e das reservas. O maior problema aqui é, mais uma vez, a casa tem que ser ocupada pelo proprietário. Este programa não está disponível para investidores ou compradores de segundas residências.

No mercado de hoje, os únicos pontos negativos para um FHA são os limites de empréstimo, que são $ 304.000 e que, a menos que você coloque 20%, o que a maioria das pessoas não faz, seu empréstimo FHA exigirá seguro de hipoteca.

O seguro de hipoteca (MI) é tratado de forma um pouco diferente do que você está acostumado com um empréstimo convencional. Por um lado, geralmente é um pouco mais barato. O seguro de hipoteca FHA não é baseado na pontuação de crédito como o empréstimo convencional MI. Ele é executado em 0,5% do valor do empréstimo e é dividido em seus pagamentos mensais.

A FHA também tem um prêmio de seguro inicial de 1,5% do valor do empréstimo. Esse prêmio é devido no fechamento do depósito e pode ser pago integralmente no fechamento ou adicionado ao valor do empréstimo. Como a maioria dos mutuários do FHA tem muito pouco dinheiro para depositar, esse prêmio geralmente é financiado no empréstimo.

A boa notícia aqui é que o seguro hipotecário, a partir de 1º de janeiro de 2007, passou a ser dedutível de impostos, o que também ajuda.

E que tal isto? 

Empréstimos FHA são assumidas! Se você quiser vender sua casa, pode simplesmente transferi-la para o comprador e ele não precisa sair e obter um novo empréstimo. O comprador precisa atender aos padrões de crédito da FHA, mas, como já mencionei, eles são muito razoáveis.

A linha inferior é se você é um comprador de primeira vez ou você é um pouco mais desafiado de crédito e seu credor sugere um empréstimo subprime você deve pedir FHA como uma opção.

Além disso, se você está sendo cotado mais do que a “taxa atual” para um empréstimo, você acredita que pode sustentar sua renda com contracheques e W-2s, e o valor do empréstimo é de $ 304.000 ou menos em Las Vegas, você também vai querer para perguntar sobre uma opção FHA.

Se o seu credor preferido disser que o FHA não é para você por qualquer outro motivo que não o valor do empréstimo ou a documentação de renda e sugerir um empréstimo subprime, você pode obter informações de um credor diferente. Nem todos os credores estão autorizados a fazer empréstimos FHA. Você quer ter certeza de que a razão pela qual você está sendo afastado não é simplesmente porque eles não podem fazer o empréstimo.