Perguntas frequentes sobre empréstimos hipotecários residenciais – hipoteca DTN – todos os tipos de empréstimos hipotecários

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O que devo saber antes de comprar uma casa?

Aqui estão algumas dicas que podem economizar muito tempo, dinheiro e problemas.

Planejar com antecedência. Estabeleça um bom crédito e economize o máximo que puder para o pagamento inicial e os custos de fechamento.
Obtenha pré-aprovação online antes de começar a procurar. Não só os agentes imobiliários preferem trabalhar com compradores pré-qualificados; você terá mais poder de negociação e uma vantagem sobre os compradores que não são pré-aprovados.

Defina um orçamento e cumpra-o.

Saiba o que você realmente quer em uma casa. Quanto tempo você vai morar lá? Sua família está crescendo? como são as escolas? Quanto tempo é sua viagem? Considere todos os ângulos antes de mergulhar.
Faça uma oferta razoável. Para determinar o valor justo da casa, peça ao seu agente imobiliário uma análise comparativa de mercado listando todos os preços de venda de outras casas no bairro.
Escolha seu empréstimo (e seu credor) com cuidado. Para obter algumas dicas, consulte a pergunta nesta seção sobre como comparar empréstimos.

Consulte o seu credor antes de pagar as dívidas. Você pode se qualificar mesmo com sua dívida existente, especialmente se liberar mais dinheiro para um adiantamento.

Mantenha o seu trabalho do dia. Se houver uma mudança de carreira em seu futuro, faça a mudança depois que seu empréstimo for aprovado. Os credores tendem a favorecer um histórico de emprego estável.
Não transfira dinheiro. Um credor precisa verificar todas as fontes de fundos. Ao deixar tudo onde está, o processo fica muito mais fácil para todos os envolvidos.

Não adicione à sua dívida. Se você aumentar sua dívida financiando um carro novo, barco, móveis ou outra compra grande, isso pode impedir que você se qualifique.
Tempo é tudo. Se você já possui uma casa, pode ser necessário vender sua casa atual para se qualificar para uma nova. Se você estiver alugando, basta cronometrar a mudança para o final do contrato.

Quanta casa posso pagar?

Quanta casa você pode pagar depende de quanto dinheiro você pode colocar e quanto um credor lhe emprestará. Existem duas regras básicas:

Você pode pagar uma casa que é até 2 1/2 vezes sua renda bruta anual.

Seus pagamentos mensais (principal e juros) devem ser 1/4 do seu salário bruto ou 1/3 do seu salário líquido.

O pagamento inicial e os custos de fechamento

– quanto dinheiro você precisará? De um modo geral, quanto mais dinheiro você colocar, menor será sua hipoteca. Você pode colocar até 3% de entrada, dependendo do empréstimo, mas terá uma taxa de juros mais alta. 

Além disso, qualquer coisa com menos de 20% de entrada exigirá que você pague o Seguro Hipotecário Privado (PMI), que protege o credor se você não puder fazer os pagamentos. Além disso, espere pagar de 3% a 6% do valor do empréstimo em custos de fechamento. Estas são as taxas necessárias para fechar o empréstimo, incluindo pontos, seguro, inspeções e taxas de título. 

Para economizar nos custos de fechamento, você pode pedir ao vendedor que pague alguns deles, caso em que o credor simplesmente adiciona esse valor ao preço da casa e você os financia com a hipoteca. Um credor também pode pedir que você tenha dois meses de pagamento da hipoteca na poupança ao solicitar um empréstimo.

 A hipoteca – quanto você pode emprestar? Um credor analisará sua renda e sua dívida existente ao avaliar seu pedido de empréstimo. Eles usam duas proporções como diretrizes:

Índice de despesas de habitação. Seu pagamento mensal do PITI (Principal, Juros, Impostos e Seguros) não deve ultrapassar 28% de sua renda bruta mensal.

Relação dívida/renda. Sua dívida de longo prazo (qualquer dívida que leve mais de 10 meses para pagar – hipotecas, empréstimos de carro, empréstimos estudantis, pensão alimentícia, pensão alimentícia, cartões de crédito) não deve exceder 36% de sua renda bruta mensal.

Os credores não são inflexíveis, no entanto. Estas são apenas orientações. Se você puder fazer um grande adiantamento ou se estiver pagando um aluguel próximo ao mesmo valor da hipoteca proposta, o credor pode se curvar um pouco. Use nossa calculadora para ver como você se encaixa nessas diretrizes e para descobrir quanto casa você pode pagar.

Por que devo refinanciar?

Se você tem uma baixa taxa de juros fixa de 30 anos, está em boa forma. Mas se alguma dessas cinco razões se aplicar à sua situação, você pode querer considerar o refinanciamento.

1. Diminua os pagamentos mensais.
Se você conseguir uma taxa fixa inferior à que tem atualmente, poderá reduzir seus pagamentos mensais.

2. Tire dinheiro do seu patrimônio.
Se você tiver patrimônio suficiente, poderá sacar dinheiro por refinanciamento. Basta decidir quanto você quer tirar e aumentar o novo empréstimo nesse valor. É uma maneira de liberar dinheiro para grandes despesas, como melhorias na casa e mensalidades da faculdade.

3. Mude de uma taxa ajustável para uma taxa fixa.
Se as taxas de juros estão aumentando e você deseja a segurança de uma taxa fixa, ou, se as taxas de juros caíram abaixo da sua taxa atual, você pode refinanciar seu empréstimo ajustável para obter a taxa fixa que está procurando.

4. Consolidar dívidas.
Você também pode refinanciar sua hipoteca para pagar dívidas. Basta aumentar o novo valor do empréstimo pelo valor que você precisa e o credor lhe dará esse dinheiro para pagar os credores. Você ainda deve ao credor, mas a uma taxa de juros muito menor – e esses juros são dedutíveis.

5. Pague sua hipoteca mais cedo.
Se você mudar para um plano de pagamento de prazo mais curto ou quinzenal, poderá pagar sua casa mais cedo e economizar em juros. E se sua taxa de juros atual for maior que a nova taxa, a diferença nos pagamentos mensais pode não ser tão grande quanto você esperava.

Vale a pena refinanciar?

O refinanciamento custa dinheiro. Assim como comprar uma casa nova, há pontos e taxas a serem considerados. Normalmente, leva pelo menos três anos para recuperar os custos de refinanciamento do seu empréstimo, portanto, se você não planeja ficar tanto tempo, não vale a pena o dinheiro. 

Mas se sua taxa de juros for alta, pode ser inteligente refinanciar para uma taxa de juros mais baixa, mesmo que seja para o curto prazo. Se sua hipoteca tiver uma penalidade de pré-pagamento, esse é outro custo que você incorrerá se refinanciar.

Use as razões acima como diretriz e determine se o refinanciamento é ou não a coisa certa a fazer. Você também pode usar nossa calculadora de análise de refinanciamento para ajudá-lo a decidir.

Quais são os custos de refinanciamento?
Aqui está o que você pode esperar pagar ao refinanciar:

A regra de 3-6 por cento

Plano para pagar entre 3% e 6% do valor do novo valor do empréstimo (se quiser saque, o valor do empréstimo será maior). No entanto, alguns credores oferecem refinanciamento sem custo em troca de uma taxa mais alta.

Chegando aos Pontos Os
pontos desempenham um papel importante em quanto custará o refinanciamento – quanto mais pontos você pagar, menor será sua taxa de juros. Os pontos são uma boa ideia se você planeja ficar em sua casa por um tempo, mas se você se mudar em breve, tente evitar o pagamento de pontos.

Negocie as taxas
Seja agressivo e investigue as taxas que seu credor está pedindo para você pagar. Você pode não precisar de uma avaliação, ou seu valor do empréstimo pode ser tal que você não precisa mais de um Seguro Hipotecário Privado. Às vezes, se você refinanciar com seu credor atual, eles não precisarão de um relatório de crédito. Com um pouco de pesquisa é incrível o quanto você pode economizar.

Aqui, explicamos as diferentes taxas de refinanciamento de empréstimos.

Taxa de solicitação: cobre os custos iniciais de processamento de seu pedido de empréstimo e verificação de seu crédito.

Taxa de Avaliação: Uma avaliação fornece uma estimativa ou opinião do valor de sua propriedade.

Pesquisa de título e seguro de título: A pesquisa de título examina o registro público para descobrir se qualquer outra parte reivindica a propriedade da propriedade. O Seguro de Título cobre você se surgir alguma discrepância na propriedade. (Uma reedição do título pode economizar 70% sobre o custo de uma nova apólice.)

Taxas de revisão do advogado do credor: Em qualquer transação financeira desse escopo, a participação de um advogado garante que o credor não seja juridicamente vulnerável. Esta taxa é repassada para você.

Taxas de originação de empréstimos:

Este é o custo de avaliação e preparação de um empréstimo hipotecário.

Pontos: Estes são basicamente os encargos financeiros que você paga ao credor. Um ponto equivale a 1% do valor do empréstimo (por exemplo, um ponto em um empréstimo de $ 75.000 é $ 750). O número total de pontos que um credor cobra depende das condições de mercado e da taxa de juros do empréstimo.

Multa de pré-pagamento: Algumas hipotecas exigem que o mutuário pague uma multa se a hipoteca for paga antes de um certo tempo. Empréstimos FHA e VA, emitidos pelo governo, são proibidos de cobrar multas de pré-pagamento.

Diversos: Outras taxas podem incluir custos para uma garantia de empréstimo VA, seguro de hipoteca FHA, seguro de hipoteca privado, verificações de crédito, inspeções e outras taxas e impostos.

Como Economizar Refinanciamento:

Pesquise todos os custos e taxas.

Não tenha medo de negociar com seu credor.

Loja ao redor para as taxas mais baixas.

Verifique com seu credor atual para taxas mais baixas com custos reduzidos ou dispensados.

Que tipos de hipotecas estão disponíveis?

Hipoteca de taxa fixa – as taxas de juros e pagamentos mensais permanecem inalterados durante a vida do empréstimo
Hipoteca de taxa ajustável – as taxas de juros e os pagamentos mensais podem subir ou descer, dependendo do mercado
Empréstimos Híbridos – uma combinação de hipotecas fixas e ajustáveis
​​· Como você decide qual empréstimo é melhor? Essas perguntas podem ajudar.

Quanto dinheiro você tem para um pagamento inicial?
O que você pode pagar em pagamentos mensais?
Como sua situação financeira pode mudar no futuro próximo e além?
Por quanto tempo pretende manter esta casa?
Quão confortável você ficaria com a possibilidade de seus pagamentos mensais aumentarem?

O que é uma hipoteca de taxa fixa?

Este é o acordo de empréstimo mais comum nos EUA. Com uma hipoteca de taxa fixa, o principal e os juros do empréstimo são amortizados, ou distribuídos uniformemente, ao longo da vida do empréstimo, proporcionando um pagamento mensal previsível.

A vantagem é que, se as taxas forem baixas, você pode ficar preso por até 30 anos e se proteger contra taxas crescentes. No entanto, se as taxas caírem, você não poderá alterar sua taxa sem refinanciar o empréstimo e isso pode custar dinheiro.

A hipoteca de taxa fixa de 30 anos, a mais popular e mais fácil de se qualificar, lhe dará o pagamento mais baixo. Mas você também pode obter uma hipoteca de taxa fixa de 20, 15 e até 10 anos se desejar economizar juros e pagar sua casa mais cedo.

O que é uma hipoteca de taxa ajustável?
Com as hipotecas de taxa ajustável (ARMs), as taxas de juros são vinculadas diretamente à economia para que seu pagamento mensal possa aumentar ou diminuir. Como você está essencialmente compartilhando os riscos de mercado com o credor, você é compensado com uma taxa introdutória menor do que a taxa fixa atual.

Com que frequência a taxa de juros muda?

Isso depende do empréstimo. As alterações podem ocorrer a cada seis meses, anualmente, uma vez a cada três anos ou sempre que a hipoteca assim o exigir.

Quanto minha taxa pode mudar?
Seu ARM estipulará um limite percentual para cada período de ajuste, o que significa que seu interesse não pode aumentar além desse ponto percentual. Se o mercado se mantiver estável, pode não haver aumento algum. Você pode até ver seu pagamento diminuir se as taxas de juros caírem.

Como as mudanças são determinadas?
Todo empréstimo ARM está vinculado a um índice do mercado financeiro, como taxas de CDs, T-Bills ou LIBOR. Sua taxa é determinada pela adição de uma porcentagem adicional (conhecida como margem) à taxa desse índice. Quando o índice sobe ou cai, sua taxa sobe ou desce com ele.

Existe um limite de quanto de juros serei cobrado?
Sim. É chamado de teto, ou limite vitalício. Esta é uma garantia de que sua taxa de juros nunca excederá uma porcentagem designada. Por exemplo, se sua taxa introdutória for de 5% e você tiver um limite de taxa vitalício de 6% (o que significa que sua taxa de juros nunca pode aumentar mais de 6% durante a vida do empréstimo), seu teto seria de 11%.

Quais são os benefícios de um ARM?

‘ Com uma taxa de juros inicial mais baixa (geralmente 2% a 3% menor do que as hipotecas de taxa fixa), a qualificação é mais fácil e os pagamentos são mais gerenciáveis ​​no início.
‘ Você pode se qualificar para um empréstimo maior do que faria com uma hipoteca de taxa fixa.
‘ Se você planeja ficar apenas um curto período de tempo, a taxa de juros provavelmente permanecerá mais baixa do que a de uma hipoteca de taxa fixa.
‘ Se você espera aumentos regulares de pagamento que cubram o aumento de seus juros, ou se você acredita que as taxas de juros cairão, um ARM pode ser a escolha mais sábia.
· Algumas palavras de cautela:

Amortização Negativa

– Isso acontece quando um credor permite que você faça um pagamento que não cobre o custo do principal e dos juros. Fique atento a isso, pode ser usado como isca para você entrar em uma casa com a promessa de pagamentos iniciais baixos. Ou, um credor pode lhe dar um limite de pagamento em vez de um limite de taxa. Neste acordo de hipoteca, se as taxas de juros aumentarem, seus pagamentos mensais podem permanecer os mesmos – mas os juros mais altos ainda serão cobrados do seu empréstimo, aumentando-o em vez de reduzi-lo. De qualquer forma, se você se encontrar com um ARM de amortização negativo, estará adicionando à sua dívida.

Taxas de juros com desconto – Às vezes, um credor anunciará uma taxa inicial incomumente baixa. Esta é uma taxa com desconto e é essencialmente uma ferramenta de marketing. Se o seu ARM oferece uma taxa de juros com desconto, você certamente verá um aumento no próximo período de ajuste, mesmo que as taxas de juros não mudem.

O que é um empréstimo VA?
Administrados pelo Departamento de Assuntos de Veteranos, esses empréstimos especiais tornam a moradia acessível para veteranos dos EUA. Para se qualificar, você deve ser um veterano, reservista, na ativa ou cônjuge sobrevivente de um veterano com 100% de direitos.

Um empréstimo VA é simplesmente uma hipoteca de taxa fixa com uma taxa de juros muito competitiva. Os compradores qualificados também podem usar um empréstimo do VA para comprar uma casa sem dinheiro, sem reservas de dinheiro, sem taxa de inscrição e custos de fechamento reduzidos. Alguns estados permitem um empréstimo do VA para refinanciamento também.

Muitos credores são aprovados para lidar com empréstimos VA. Seu escritório regional VA pode dizer se você está qualificado.

O que é um empréstimo FHA?

Os empréstimos da FHA são projetados para tornar a moradia mais acessível para compradores de casa pela primeira vez e para aqueles com renda baixa a moderada.

Ambos os empréstimos FHA de taxa fixa e ajustável estão disponíveis e, na maioria dos estados, um empréstimo FHA pode ser usado para refinanciamento. A diferença é que eles são segurados pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA (HUD). Com o Seguro FHA, os compradores elegíveis podem pagar até 3% do valor de avaliação da FHA ou do preço de compra, o que for menor. Os padrões de qualificação não são tão rigorosos e as taxas são ligeiramente melhores do que com empréstimos convencionais.

ARMs conversíveis
Algumas hipotecas de taxa ajustável permitem que você converta para uma taxa fixa em determinados momentos especificados. Isso mitiga alguns dos riscos de flutuação das taxas de juros, mas haverá uma taxa substancial para fazê-lo. E sua nova taxa fixa pode ser maior do que a taxa fixa atual.

Hipotecas em duas etapas

Este é um ARM que se ajusta apenas uma vez em cinco ou sete anos, depois permanece fixo pela duração do empréstimo. Você não apenas se beneficiará de uma taxa mais baixa nos primeiros anos, mas a nova taxa fixa não poderá aumentar em mais de 6%. Pode até ser menor, dependendo das condições do mercado. Então, novamente, você também corre o risco de se ajustar a uma taxa muito mais alta.

Empréstimos conversíveis
Outra opção de ARM, o empréstimo conversível oferece uma taxa fixa para os primeiros três, cinco ou sete anos, depois muda para um ARM tradicional que flutua com o mercado. Se você acredita fortemente que as taxas de juros vão cair, um empréstimo conversível pode ser uma jogada inteligente.

Hipotecas de balão
Esses empréstimos de curto prazo começam com pagamentos baixos e fixos. Então, em cinco, sete ou dez anos, um único grande pagamento (balão) para todo o principal restante é devido. Embora isso economize dinheiro antecipadamente, pode ser difícil fazer um grande pagamento no final do empréstimo. Alguns credores permitirão que você refinancie esse pagamento, mas outros não, portanto, certifique-se de saber no que está se metendo.

Hipoteca de Pagamento Graduado (GPM)
Com um GPM, você paga pagamentos menores que aumentam gradualmente e se estabilizam após cerca de cinco anos. Pagamentos mais baixos podem permitir que você compre uma casa maior, mas serão pagamentos apenas de juros, não acrescentando nada ao principal. Isso pode colocá-lo em uma situação de amortização negativa.

Como posso economizar em uma hipoteca de taxa fixa?

Hipotecas de Curto Prazo
Você não precisa financiar sua casa por 30 anos. Concedido, os pagamentos serão menores, mas você os pagará por mais tempo. Você poderia, em vez disso, optar por um período de 20, 15 ou até 10 anos, pagar sua casa mais cedo e economizar em juros.

Além disso, os credores oferecem taxas de juros muito mais atraentes com empréstimos de curto prazo, portanto, seus pagamentos podem não ser tanto quanto você imagina.

A tabela abaixo mostra a economia de juros em um empréstimo de $ 100.000 com juros de 8,5%:

30 anos

$ 768,91

$ 176.808,95

20 anos

$ 867,83

$ 108.277,58

15 anos

$ 984,74

$ 77.253,12

Ao pagar US$ 215,83 a mais por mês em uma hipoteca de 15 anos, você economizaria US$ 99.555,83 em juros sobre um empréstimo de 30 anos – e seria dono da casa na metade do tempo.

O que determina o custo de uma hipoteca?

Existem cinco fatores que determinam o custo final de uma hipoteca.

O principal, ou valor do empréstimo, é o valor total emprestado (o preço de compra menos o pagamento inicial).

A taxa de juros aumenta significativamente o custo de sua hipoteca. Fixos ou ajustáveis, os juros pagos no final do empréstimo podem exceder o custo original da própria casa. Por exemplo, um saldo de empréstimo de $ 100.000 a 8,5% por 30 anos custará $ 277.000 no momento em que o empréstimo for retirado.

O prazo do empréstimo é o período de tempo até que o empréstimo seja pago. Um prazo mais longo significa mais juros e custos mais elevados.

Os pontos são juros pagos sobre o empréstimo e são puramente opcionais. Você paga pontos no fechamento se quiser reduzir a taxa de juros e diminuir seus pagamentos mensais. Um ponto equivale a um por cento do valor do empréstimo.

As taxas são pagas ao credor no fechamento para cobrir os custos de preparação da hipoteca. Eles podem variar de acordo com o local onde você mora e o tipo de empréstimo que você está garantindo.

Embora os pontos e as taxas não sejam financiados, eles ainda contribuem para o custo da hipoteca.

O que é um seguro hipotecário privado?

Private Mortgage Insurance, ou PMI, é um seguro adquirido pelo comprador para proteger o credor caso o comprador não cumpra o empréstimo. O PMI geralmente é aplicado quando você coloca menos de 20% do preço de compra da casa. A razão é esta:

Com 20% para baixo, você é considerado um risco baixo. Mesmo se você não pagar, o credor provavelmente sairá na frente porque eles só emprestaram 80% do valor da casa e provavelmente podem recuperar pelo menos esse valor quando venderem a propriedade hipotecada.

Mas com 5% ou 10% de entrada, o credor tem muito mais investido no empréstimo e, se você não pagar, quase certamente perderá dinheiro. É por isso que os credores exigem que os compradores comprem o PMI se depositarem menos de 20%. É seguro que, aconteça o que acontecer, o credor recuperará seu investimento.