Por que as empresas de hipoteca se saem melhor modificando os empréstimos em suas próprias carteiras?

group of people using laptop computer

Há dois escritórios em Washington que trabalham juntos para publicar um relatório abrangente sobre hipotecas nos Estados Unidos. Estes são o Gabinete do Controlador da Moeda e o Gabinete de Supervisão de Poupança.

Seu relatório é o Relatório de Métricas de Hipoteca. Neste relatório, eles acompanham de perto o número de empréstimos em que as pessoas estão enfrentando a execução duma hipoteca e a quem são oferecidas modificações de empréstimo e o sucesso dessas modificações.

Eles analisam as hipotecas de nove companhias hipotecárias nacionais e três grandes poupanças. Esses doze são responsáveis ​​por 64% das hipotecas nos Estados Unidos.

Seu relatório é um relatório trimestral. Como o volume de empréstimos é tão grande, seu relatório normalmente é finalizado e divulgado três meses após o final de um trimestre. Seu relatório mais recente foi lançado em setembro de 2009 e cobriu o segundo trimestre de 2009, encerrado em 30 de junho de 2009.

Existem vários gráficos neste relatório. Um gráfico interessante no relatório do segundo trimestre de 2009 concentra-se na porcentagem de pessoas que novamente não pagam seus empréstimos depois que uma modificação do empréstimo foi feita. Essas são pessoas que tiveram seus empréstimos modificados e estavam enfrentando a execução novamente porque não continuaram a fazer seus pagamentos modificados.

O gráfico monitora 5 investidores – Fannie Mae, Freddie Mac, Empréstimos do Governo, Empréstimos Privados e Empréstimos de Carteira. As nove companhias de hipotecas nacionais e três grandes empréstimos de serviço de poupança para Fannie Mae, Freddie Mac, o governo (FHA e VA) e investidores privados. 

Empréstimos de carteira são aqueles para os quais as companhias hipotecárias e thrifts colocaram o dinheiro de seus próprios fundos. Eles os mantêm em seu próprio portfólio em vez de vendê-los a um dos outros quatro investidores.

Aqui estão alguns itens interessantes do gráfico:

· Entre 27,7% e 34,4% das pessoas cujos empréstimos foram modificados para os outros investidores não conseguiram continuar a fazer seus pagamentos de hipotecas 3 meses após a modificação dos empréstimos. Apenas 14,0% das pessoas cujos empréstimos estavam nas carteiras das companhias de hipotecas e poupanças deixaram de continuar a fazer os pagamentos após a modificação dos empréstimos.

· 40,2% a 49,8% das pessoas cujos empréstimos foram vendidos a outros investidores e cujos empréstimos foram modificados não conseguiram continuar a fazer seus pagamentos em dia após 6 meses. Apenas 28,7% das pessoas cujos empréstimos estavam nas carteiras das companhias de hipotecas e poupanças deixaram de continuar a fazer os pagamentos após a modificação dos empréstimos.

· O percentual de pessoas cujos empréstimos foram vendidos a outros investidores e que deixaram de efetuar seus pagamentos após nove meses ficou entre 49,8% e 58,3%. Apenas 38,7% das pessoas cujos empréstimos estavam nas carteiras das companhias de hipotecas e poupanças deixaram de continuar a fazer os pagamentos depois que os empréstimos foram modificados.

· O percentual de pessoas cujos empréstimos foram vendidos a outros investidores e que deixaram de efetuar seus pagamentos após doze meses ficou entre 52,4% e 59,1%. Apenas 42,4% das pessoas cujos empréstimos estavam nas carteiras das companhias de hipotecas e poupanças deixaram de continuar a fazer os pagamentos após a modificação dos empréstimos.

Nenhum dos empréstimos rastreados neste gráfico são empréstimos em que as modificações foram feitas no Programa de Modificação Acessível ao Lar.

Para cada investidor, a porcentagem de pessoas que atrasam seus pagamentos e enfrentam a execução novamente aumenta à medida que se distanciam da data em que seus empréstimos foram modificados. Uma análise mais detalhada disso mostra que as porcentagens são bastante próximas e consistentes para cada um dos investidores, exceto o investidor da Carteira.

As porcentagens de pessoas que estão enfrentando o encerramento novamente na categoria Portfólio após 3, 6, 9 e 12 meses são significativamente menores do que as porcentagens das demais. No relatório Mortgage Metrics sugere-se que isso pode ser devido a diferenças nos programas de modificação e à flexibilidade do investidor para modificar os termos do empréstimo.

Pode haver uma razão totalmente diferente

Os empréstimos de carteira são aqueles mantidos pelas companhias hipotecárias e Thrifts estudados neste relatório. São empréstimos em que essas empresas e brechós investiram seu próprio dinheiro. Os outros empréstimos foram vendidos para Fannie Mae, Freddie Mac, o governo (FHA, VA, etc.) e investidores privados em Wall Street. Enquanto os pagamentos mensais são feitos para as companhias de hipotecas e poupanças, eles apenas repassam para o investidor final.

Essas companhias hipotecárias e thrifts perdem mais dinheiro em empréstimos em sua própria Carteira que acabam em execução hipotecária do que nos empréstimos que venderam para todos os outros. Parece que as modificações que estão fazendo nos empréstimos em suas próprias carteiras são mais favoráveis ​​do que as modificações que estão fazendo nos empréstimos de outros investidores.

Há algo no relatório para apoiar isso?

Acontece que há outro gráfico no relatório que implica que as companhias hipotecárias e os thrifts estão fazendo isso. Este gráfico mostra os tipos de modificações de empréstimos que foram feitas durante o segundo trimestre de 2009. Veja o que esse gráfico reflete:

· As companhias hipotecárias e thrifts reduziram a taxa de juros dos empréstimos que modificaram em suas próprias carteiras em 84,1% das vezes. Isso foi maior do que qualquer outro grupo. As taxas de juros foram modificadas em 77% dos empréstimos do governo. As taxas de juros foram reduzidas em 43,6% dos empréstimos Fannie Mae modificados, 51,3% dos empréstimos Freddie Mac modificados e 63,6% dos empréstimos de investidores privados modificados.

· As companhias hipotecárias e thrifts estenderam os prazos do empréstimo para recuperar eventuais reduções de pagamento em 72,4% dos seus próprios empréstimos. Eles estenderam o prazo de 77,6% dos empréstimos do Freddie Mac. As percentagens dos restantes foram inferiores – 47,8% dos empréstimos Fannie Mae, 46,4% dos empréstimos do Governo e 13,1% dos empréstimos de Investidores Privados.

· As companhias hipotecárias e thrifts reduziram os saldos de principal em 30,5% dos empréstimos que modificaram em suas carteiras próprias. Eles não reduziram os saldos de principal de quaisquer empréstimos para outros investidores.

· As imobiliárias e thrifts diferiram parte do principal devido em 4,7% dos empréstimos que modificaram em suas próprias carteiras. Eles fizeram apenas 0,1% dos empréstimos da Fannie Mae. Não houve diferimentos de principal em quaisquer empréstimos para nenhum dos outros investidores.

· As empresas hipotecárias e thrifts apenas congelaram as taxas de juros existentes em 5,5% dos empréstimos que modificaram em suas próprias carteiras. Os percentuais de empréstimos em que congelaram as taxas de juros dos empréstimos para os demais investidores variaram de 5,9% a 16,6%.

Vamos definir esses termos.

· Redução da Taxa – A taxa de juros do empréstimo é reduzida.

· Taxa Congelada – A taxa de juros do empréstimo é congelada no nível em que estava.

· Prorrogação do prazo – A duração do empréstimo foi estendida para recuperar eventuais reduções no pagamento.

· Redução do Principal – O valor ainda devido sobre o empréstimo foi reduzido.

· Diferimento do Principal – Parte do dinheiro devido foi diferido para o final do empréstimo.

Este gráfico indica claramente que durante o segundo trimestre as companhias hipotecárias e thrifts tomaram medidas para dar modificações mais favoráveis ​​nos empréstimos em suas carteiras do que nos empréstimos que venderam aos outros. Isso é claramente indicado pelo fato de terem reduzido as taxas de juros em 84,1% e prorrogado os prazos em 72,4% de seus empréstimos. Eles também reduziram o principal em 30,5% e diferiram o principal em 4,7% de seus empréstimos.

O surpreendente aqui é a redução de 30,5% do principal dos empréstimos em carteira própria. A indústria de hipotecas tem lutado consistentemente contra a legislação proposta no Congresso para dar aos juízes o poder de fazer isso. No entanto, eles estão fazendo isso em seus próprios empréstimos.

A indústria de hipotecas tem feito lobby para que as modificações de empréstimos não funcionem. Eles dizem regularmente que, embora as modificações possam adiar temporariamente uma execução hipotecária, a maioria das pessoas ficará para trás em seus pagamentos e enfrentará a execução hipotecária novamente. No entanto, esses gráficos não mostram isso. 

Eles mostram que quase 60% das pessoas que enfrentam a execução duma hipoteca cujos empréstimos estão nas carteiras das companhias de hipotecas e poupanças conseguiram manter-se atualizados em suas hipotecas modificadas doze meses depois de terem sido modificadas.

Parece que mais pressão precisa ser colocada sobre as empresas de hipotecas para modificar todos os empréstimos da mesma maneira que estão modificando esses empréstimos em sua própria carteira.